別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 津山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津山 -5 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信   TEL.

鑑定評価額 3,510,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津山市押入字飯綱北９０７番５６ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東津山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東津山駅北東方 1.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台のやや傾斜地勢のかなり古い住宅団地で、ほぼ熟成している。市中心部への接近性はそれほど悪くはないが 、津山市では高台の人気はそれほどない。今後も緩やかな地価下落を伴い現状維持であろう。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：津山市中心部からやや東部の普通住宅地域一帯。需要者：地元在住の一般勤労層が中心である。需給動向 ：周辺街路の整備等で市中心部や生活関連施設へのアクセスが向上したが、津山市では高台の人気が比較的希薄のため 、取引が少ない。価格水準：１㎡あたり２万円前後で、総額では３００万円から５００万円程度、戸建の新築物件が２ ，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は戸建に純化した住宅団地であり、画地規模も小さいため収益還元法の適用は断念した。また、当地での共同住宅 建設は農家の相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面がある。一方、比準価格は 市場の実態を反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に、代表標準 地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 88.3] [102.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減は続くものの、津山市は岡山県北東部 の中心都市であり、市中心部を中心に一定の 不動産需要がある。 市中心部や生活関連施設への交通アクセスが 向上したが、特段不動産取引は増えてはいな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.1 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％