別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 9-5 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　林　陽一郎   TEL.

鑑定評価額 235,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市船穂町船穂２０９５番１０ ②地積 　(㎡) 10,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1.5:1 工場兼事務所 ＩＣの近くに工場が 増えている工業地域 南東12m市道、北東側道 水道、下水 新倉敷 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 125.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 新倉敷駅北東方 3.0km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 流通業務施設用地としての需要が強いため、徐々に地区計画区域内の宅地開発が進み、工場、倉庫等の集積が進 むことが予想される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県南部のうち山陽道及び国道２号を中心経路とする工業地域である。需要者は工場、流通業務施設等 の建設を目的とする事業法人が中心である。県内企業の新規設備投資は高水準を維持しているが、流通業務施設用地に 対する潜在的な需要に対して当市における供給が少ないため、取引数は低位なままである。需要者の属性、業種等によ って画地・建物規模、利用形態が異なるため、市場での中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場や倉庫等が主体の工業地域であるため、収益還元法の適用は断念した。試算価格としては比準価格のみであ るが、岡山県南部における工場地の事例を採用の上試算されており、市場実態を反映した実証性の高い価格が得られた ものと思料する。鑑定評価額決定に当たっては、市場実態を反映した比準価格を採用し、県南部の工場地域における不 動産取引の需給動向、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 81.4] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の中、一部に下押し圧力 が続いているものの、持ち直している。県内 企業の設備投資は、高水準を維持している。 山陽道ＩＣ、消費地との接近性が良好なこと から、流通業務施設用地としての需要は強い 状況を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.5 行政　　　　　　  -1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％