別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 9-3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　徳田　走   TEL.

鑑定評価額 80,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島乙島字新湊８２５６番６０外 ②地積 　(㎡) 4,189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） （臨港地区） 不整形 1:4 工場 中小規模の工場等が 増えつつある臨海の 工業地域 南20m道路、背面道 水道 新倉敷 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 工場、倉庫等が立地する水島 臨海工業地帯Ｅ地区 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 新倉敷駅南方 6.5km 法令 規制 工業 (60,200) （臨港地区） ⑤地域要因の将 　来予測 水島臨海地帯全体の工業地の整備が進み、工業地需要は比較的堅調であり、地価は継続的な上昇傾向で推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山県南部を中心に瀬戸内海沿岸、高速自動車道沿線等に立地する概ね関西地方西部～中四国地方一円 の工業地域である。需要者は、製造及び物流事業者等である。工場立地はコロナ禍で、やや悪化してはいるが、需要は 比較的安定的に推移している。また、平成２９年３月に水島地区を結ぶ倉敷みなと大橋も完成し、工場立地に相対的に 優位である。業種業態により画地規模も様々であるため需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、水島臨海工業地帯全域的な取引事例から比準して求められており、現実の市場性を反映し、実証的で説得 力を有する。標準地は、自用の工場による経営が主体である臨海の工業地域で、賃貸市場が形成されていないため、収 益価格は求め得なかった。従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を標準とし、代 表標準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 99.4] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で景気は一部持ち直しの動きもみら れるが、米の利上げ及び米中との間の通商問 題の動向等もあり、将来の景気への不透明感 が窺える。 水島港全体での企業立地の進捗、平成２９年 ３月倉敷みなと大橋の開通等により、地域の 状況の熟成が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％