別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 9-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山城　多賀夫   TEL.

鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市南畝３丁目１５８番２ ②地積 　(㎡) 4,331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 倉庫 Ｓ1 中小工場、倉庫が立 地する工業地域 北9m市道、三方路 水道 水島 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場・倉庫敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 水島駅南東方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水島コンビナートに関連する中小工場や倉庫が立地する地域である。コロナ禍により設備投資に慎重姿勢も見ら れるが、長期的には地域要因に大きな変動は無く、安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場・倉庫敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水島地区南部の中小工場・物流施設等が立地する工業地域一円である。主たる需要者は水島コンビナー ト内の大企業の関連企業や地場企業等の、工場用地や流通拠点用地を求める法人である。コロナ禍により投資判断には 慎重さも見られるが、県南では物流関連を中心に用地不足の感もあるなか、需給動向は堅調である。取引の中心となる 価格帯は、規模等によるばらつきはあるが、概ね２万円～３万円／㎡前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用が中心の工業地域であり、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、周辺類似地域から代替関係の認められ る４事例を採用し、規範性に係る検討を行って求めたものである。比較的価格時点に近い事例も収集し得ており、比準 価格は実証的で説得力は高いと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、工場倉庫等立地動向、代表標準地との均 衡、コロナ禍による市場への影響等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 66.6] [102.0] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済への打撃は国内では緩和 の兆しもあるが、世界的には供給網の混乱や 変異株の出現など不確定要素が多く、先行き は不透明である。 地域要因に特段の変動は無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％