鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０７８３８ -405	倉敷市		更地	（　）	不整形	北10m国道、西4.5m、角地		近商 (90,200)
b	Ｒ０４Ｋ０８８７６ -11	倉敷市		建付地	（　）	台形	南東12m国道、東8.5m、北4m、三方路		準工特別用途地区 (60,200)
c	Ｒ０３Ｋ０６３３３ -28	倉敷市		更地	（　）	長方形	北西30m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ｒ０３Ｔ０７１９２ -622	倉敷市		更地	（　）	不整形	北西7.5m県道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,779	100 [ 85.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	53,426	100 [ 100.5]	53,160	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,200
b	(　 ) 56,940	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	57,282	100 [ 106.5]	53,786		53,800
c	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	59,901	100 [ 113.7]	52,683		52,700
d	(　 ) 45,256	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	49,666	100 [ 93.6]	53,062		53,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.5
a	売急ぎ	％／月 -0.04	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,200 円／㎡]

倉敷 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例の把握も困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,269,575	1,456,672	5,812,903	4,696,230	1,116,673	（　0.9725） 1,085,964	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	22,162,531 円　　　　（　 39,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	225.00	Ｓ2	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	562 ㎡	16.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所の何れもフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	100.0	225.00	1,664	374,400	6.0	2,246,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	225.00	100.0	225.00	1,248	280,800	6.0	1,684,800
							0.0	0
～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		655,200		3,931,200
								0

⑨年額支払賃料	655,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,862,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般化していないため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,862,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 628,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,233,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,931,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,167 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,269,575 円　　　　（　 12,935 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８５６６（賃）　　　　-8	2,535 ( 2,488)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,765	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,672 円/㎡　月額支払賃料（　 1,664 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７８３８（賃）　　　　-204	1,248 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.0]	100 [ 75.0]	1,578
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	313,500 円	62,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	235,872 円	7,862,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 532,900 円	62,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,700 円	62,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,700 円	62,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,456,672 円　（　　　　　　 2,592 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,700,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,696,230 円（　　　　　 8,356 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,269,575 円
②総費用	1,456,672 円
③純収益　①－②	5,812,903 円
④建物等に帰属する純収益	4,696,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,116,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,085,964 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,932 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,162,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
倉敷 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-22

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　徳田　走

TEL.

鑑定評価額

29,900,000 円

１㎡当たりの価格

53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市玉島乙島字ワ六割７３６０番１０				②地積　(㎡)	562 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅ＬＳ2	店舗、アパート、倉庫等が見られる路線商業地域	東24m市道	水道、下水	新倉敷 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 200 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道２号線と水島臨海工業地
帯Ｅ地区を結ぶ産業道路沿い
に事業所が多い路線商業地域

街

路

２４ｍ市道

交通

施設

新倉敷駅南方

3.8km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

産業道路沿いに事業所が多く又交通量の多くが通過車輌となっている路線商業地域で、地域要因に大きな変動は
なく、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、倉敷市等県南の概ね全域にわたる商業地域である。需要者は、店舗等を経営する地場の事業者及び全国
的展開を図る大手法人である。近隣地域は水島臨海工業地への連絡街路的性格が強く、店舗以外に自動車整備工場等の
事業所も多く見られる。路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、また、業種業態により画地規模も様々であるた
め需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、アパート、倉庫等が見られる路線商業地域であり、倉敷市郊外の幹線街路沿いから多数の信頼性のある取引事例
を収集した。一方、賃貸市場において想定される需要者の業種、業態の多様性から標準的な収益モデルの把握は困難で
あり収益価格の説得力は相対的にやや低い。従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　倉敷 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 55,700 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[106.6]

[100.0]
100

52,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で景気は一部持ち直しの動きもみら
れるが、米の利上げ及び米中との間の通商問
題の動向等もあり、将来の景気への不透明感
が窺える。

国道２号線と水島臨海工業地帯Ｅ地区を結ぶ
産業道路沿いに事業所が多い路線商業地域で
、地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０６３３３ -32	倉敷市		更地	（　）	台形	南西22m市道、北西6m、角地		近商 (100,200)
b	Ｒ０２Ｔ０６３３３ -43	倉敷市		更地	（　）	長方形	南西35m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０３Ｔ０８７１８ -7	倉敷市		更地	（　）	台形	北30m国道、南1.8m、西4m、三方路		２住居 (60,200)
d	Ｒ０４Ｋ０７１９２ -10	倉敷市		更地	（　）	台形	西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,374	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	45,419	100 [ 88.4]	51,379	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,400
b	(　 ) 42,314	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,314	100 [ 74.5]	56,797		56,800
c	(　 ) 75,623	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	84,614	100 [ 155.3]	54,484		54,500
d	(　 ) 30,071	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,770	100 [ 56.7]	52,504		52,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

倉敷 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,217,150	1,454,971	5,762,179	4,696,230	1,065,949	（　0.9725） 1,036,635	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	21,155,816 円　　　　（　 37,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	225.00	Ｓ2	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	562 ㎡	16.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型店舗兼事務所として標準的規模。１階店舗、２階事務所でフロア貸しを想定。屋外駐車場込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	100.0	225.00	1,652	371,700	6.0	2,230,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	225.00	100.0	225.00	1,239	278,775	6.0	1,672,650
							0.0	0
～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		650,475		3,902,850
								0

⑨年額支払賃料	650,475 円　×　12ヶ月　＝　 7,805,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,805,700 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 624,456 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,181,244 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,902,850 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,906 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,217,150 円　　　　（　 12,842 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７８３８（賃）　　　　-200	1,870 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,870	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,660 円/㎡　月額支払賃料（　 1,652 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７８３８（賃）　　　　-204	1,248 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [ 75.0]	1,622
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	313,500 円	62,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	234,171 円	7,805,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 532,900 円	62,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,700 円	62,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,700 円	62,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,454,971 円　（　　　　　　 2,589 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,700,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,696,230 円（　　　　　 8,356 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,217,150 円
②総費用	1,454,971 円
③純収益　①－②	5,762,179 円
④建物等に帰属する純収益	4,696,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,065,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,036,635 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,155,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,600 円／㎡）