鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０８５６６ -111	倉敷市		底地	（　）	ほぼ台形	西23m県道、南5m、東6m、三方路		２住居 (60,200)
b	Ｒ０３Ｋ０６３３３ -32	倉敷市		更地	（　）	台形	南西22m市道、北西6m、角地		近商 (100,200)
c	Ｒ０３Ｋ０８５６６ -113	倉敷市		更地	（　）	台形	南24m県道、東10m、角地		２住居 (60,200)
d	Ｒ０４Ｋ０６３３３ -137	倉敷市		建付地	（　）	不整形	南7m県道、北西4m、西5m、三方路		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 39,114) 50,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	48,922	100 [ 96.9]	50,487	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	52,000
b	(　 ) 45,374	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	45,419	100 [ 90.2]	50,354		51,900
c	(　 ) 54,443	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	53,269	100 [ 106.4]	50,065		51,600
d	(　 ) 37,856	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 98.8]	47,847	100 [ 95.1]	50,312		51,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,800 円／㎡]

倉敷 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域であり、適切な積算資料が得られないため、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,493,053	1,903,216	7,589,837	6,261,640	1,328,197	（　0.9725） 1,291,672	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	26,360,653 円　　　　（　 38,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	694 ㎡	34.5 m x 20.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸店舗、２階がフロア貸事務所、駐車場は敷地内駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,630	489,000	6.0	2,934,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	100.0	300.00	1,222	366,600	6.0	2,199,600
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		855,600		5,133,600
								0

⑨年額支払賃料	855,600 円　×　12ヶ月　＝　 10,267,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が標準的でないため不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,267,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 821,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,445,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,133,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,229 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,493,053 円　　　　（　 13,679 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６３３３（賃）　　　　-14	2,052 ( 2,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,629	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,638 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６３３３（賃）　　　　-19	1,718 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [130.0]	100 [ 75.0]	1,647
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	418,000 円	83,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	308,016 円	10,267,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 299,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 710,600 円	83,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,600 円	83,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,600 円	83,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,903,216 円　（　　　　　　 2,742 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,600,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,261,640 円（　　　　　 9,023 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,493,053 円
②総費用	1,903,216 円
③純収益　①－②	7,589,837 円
④建物等に帰属する純収益	6,261,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,328,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,291,672 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,861 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,360,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
倉敷 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-19

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　日笠　常信

TEL.

鑑定評価額

35,900,000 円

１㎡当たりの価格

51,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市連島町連島字三ノ割１１０番７０外				②地積　(㎡)	694 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	2:1	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が並ぶ県道沿いの路線商業地域	西17m県道、南側道	水道、下水	浦田 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１７ｍ県道

交通

施設

浦田駅南西方

700m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

水島方面から倉敷地区へ続く幹線道路沿道で、沿道型商業施設、事業所、飲食店等が連坦している。今後もほぼ
現状維持であろう。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏：水島地区を中心とする主要幹線道路一帯で地区外も含む。需要者：コンビニ、ファミリーレストラン等を
運営する法人等が主体である。需給動向：水島地区では、街路整備が進んでいる反面、幹線道路や準幹線道路が多く、
広幅員の道路沿道の商業地でも特段有利とはいえない。当地は、水島地区と倉敷地区とを結ぶ幹線沿道であるため、相
応の用地需要はある。価格水準：１㎡当たり５万～６万程度であるが、取引動機により成約価格のばらつきがある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地では、自用の店舗や事務所が中心であり、収益物件は少ない。また、２階以上の階の事務所需要も少なく、立地す
る店舗や事業所の業種、業態も様々なため、標準的な収益モデルの想定が困難である。一方、比準価格は広範囲ではあ
るが、周辺部の路線商業地の取引より試算を行っており、実証的で精度が高い。よって、現実の不動産市場の実態が反
映された比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　倉敷 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 55,100 円／㎡

[100.2]
100

100
[100.0]

100
[110.1]

[103.0]
100

51,600

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需
要は比較的堅調である。

小規模な店舗の入れ替えは見られるが、大き
な変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０６３３３ -28	倉敷市		更地	（　）	長方形	北西30m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ｒ０２Ｔ０６３３３ -43	倉敷市		更地	（　）	長方形	南西35m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０３Ｋ０８５６６ -108	倉敷市		更地	（　）	ほぼ台形	南22m市道、北東3.5m、角地		２住居 (60,200)
d	Ｒ０４Ｋ０９１８０ -25	倉敷市		更地	（　）	台形	北13.5m市道、南東2m、二方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	59,901	100 [ 118.0]	50,764	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	52,300
b	(　 ) 42,314	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,314	100 [ 83.5]	50,675		52,200
c	(　 ) 57,473	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	57,415	100 [ 115.9]	49,538		51,000
d	(　 ) 72,581	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	66,115	100 [ 131.8]	50,163		51,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,800 円／㎡]

倉敷 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例の把握も困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,639,510	1,907,968	7,731,542	6,261,640	1,469,902	（　0.9725） 1,429,480	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	29,173,061 円　　　　（　 42,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	694 ㎡	34.5 m x 20.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所で部分貸しを想定。駐車場は賃料に含まれる。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,655	496,500	6.0	2,979,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	100.0	300.00	1,241	372,300	6.0	2,233,800
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		868,800		5,212,800
								0

⑨年額支払賃料	868,800 円　×　12ヶ月　＝　 10,425,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般化していないため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,425,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 834,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,591,552 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,212,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,958 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,639,510 円　　　　（　 13,890 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６３３３（賃）　　　　-19	1,718 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [145.0]	100 [ 75.0]	1,629	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,663 円/㎡　月額支払賃料（　 1,655 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６３３３（賃）　　　　-207	1,410 ( 1,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [ 70.0]	1,696
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	418,000 円	83,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	312,768 円	10,425,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 299,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 710,600 円	83,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,600 円	83,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,600 円	83,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,907,968 円　（　　　　　　 2,749 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,600,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,261,640 円（　　　　　 9,023 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,639,510 円
②総費用	1,907,968 円
③純収益　①－②	7,731,542 円
④建物等に帰属する純収益	6,261,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,469,902 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,429,480 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,060 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,173,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,000 円／㎡）