鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０３１１０ -7	倉敷市		更地	（　）	長方形	東30m市道、西8m、二方路		商業地区計画等 (90,400)
b	３１Ｃ０３１１０ -14	倉敷市		更地	（　）	長方形	南27m国道、西7.5m、角地		準工 (70,200)
c	３１Ｋ０３１１０ -3	倉敷市		更地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｒ０３Ｋ０８８７６ -3	倉敷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ｒ０４Ｋ０８６４４ -409	倉敷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m国道、北東4m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,674	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	79,454	100 [ 101.0]	78,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,700
b	(　 ) 66,598	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	61,987	100 [ 81.1]	76,433		76,400
c	(　 ) 75,615	100 [ 140.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,822	100 [ 68.2]	77,452		77,500
d	(　 ) 47,956	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,956	100 [ 62.9]	76,242		76,200
e	(　 ) 63,229	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	60,405	100 [ 78.4]	77,047		77,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -22.0
c	買進み	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,100 円／㎡]

倉敷 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,813,925	2,375,820	9,438,105	8,239,000	1,199,105	（　0.9725） 1,166,130	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	23,798,571 円　　　　（　 52,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所	340.00	Ｓ2	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	453 ㎡	18.5 m x 24.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、フロア貸し。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

エントランスや階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	80.0	272.00	2,190	595,680	6.0	3,574,080
							0.0	0
2～ 2	事務所	340.00	90.0	306.00	1,533	469,098	6.0	2,814,588
							0.0	0
～

～

～

計		680.00	85.0	578.00		1,064,778		6,388,668
								0

⑨年額支払賃料	1,064,778 円　×　12ヶ月　＝　 12,777,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,777,336 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,022,187 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,755,149 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,388,668 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,776 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,813,925 円　　　　（　 26,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３１１０（賃）　　　　-6	2,128 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,128	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,201 円/㎡　月額支払賃料（　 2,190 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８８７６（賃）　　　　-107	2,023 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,273
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	383,320 円	12,777,336　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 287,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,375,820 円　（　　　　　　 5,245 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,239,000 円（　　　　　 18,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,813,925 円
②総費用	2,375,820 円
③純収益　①－②	9,438,105 円
④建物等に帰属する純収益	8,239,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,199,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,166,130 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,574 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,798,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
倉敷 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-15

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　梶岡　初

TEL.

鑑定評価額

34,500,000 円

１㎡当たりの価格

76,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市児島駅前１丁目５３番２外				②地積　(㎡)	453 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.5	医院ＲＣ3	中低層の中規模店舗が多い駅前の商業地域	北東30m市道	水道、下水	児島 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗、事務所ビルの敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画により、１階の用途
及び最低敷地面積の制限があ
る。

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

児島駅北西方

500m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理区域内の時計道路沿いに、大型商業施設、量販店、銀行等が立地する児島地区の中心となる商業地域で
ある。長く続いた地価下落の結果、地価は底を打ちつつある。今後は、横ばい又は微増と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所ビルの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は児島地区中心部の街路条件が良好な商業地域一帯と判定される。需要者は、中小規模の画地では中小の地
元事業者が主体で、画地規模が大きくなれば、全国的に展開する大手資本の事業者も含まれる。対象地周辺は区画整理
区域内にある幅員３０ｍの都計街路に面し、大型商業施設を始め、各種郊外型店舗が集積しており、児島地区随一の商
業地となっている。商業地の取引は少なく、多様性に富むことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格及び収益価格が得られた。比準価格は、周辺商業地の幹線沿いで発生した、類似性の高い取引事例より求めら
れており、客観的かつ実証的である。他方収益価格は、理論的ではあるが、変化に乏しい地域においては、賃料水準の
改定も長く抑えられる傾向にあるため、試算価格の精度は相対的に劣るものと思料する。従って、規範性の高い比準価
格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　倉敷 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[ 82.0]

[100.0]
100

76,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

倉敷駅北側で始まった地価上昇の動きはほぼ
１０年を経て、南端の児島地区でもその予兆
が見られるようになった。コロナ禍の地価へ
の影響は小さい。

区画整理区域内の時計道路に面し、主要施設
の集まる児島地区随一の商業地である。乗降
客、観光客は少ないが、駅前にはマンション
が建設中である。

ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  -4.5
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０３１１０ -7	倉敷市		更地	（　）	長方形	東30m市道、西8m、二方路		商業地区計画等 (90,400)
b	Ｒ０３Ｋ０３１１０ -6	倉敷市		建付地	（　）	長方形	南27m国道、北8m、二方路		準工 (60,200)
c	Ｒ０４Ｋ０８６４４ -409	倉敷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m国道、北東4m、角地		準工 (70,200)
d	Ｒ０３Ｔ０８８７６ -1	倉敷市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北30m国道、東6m、角地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,674	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	79,454	100 [ 102.7]	77,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,400
b	(　 ) 43,056	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	51,973	100 [ 67.9]	76,543		76,500
c	(　 ) 63,229	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	60,405	100 [ 77.3]	78,144		78,100
d	(　 ) 49,517	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 103.0]	73,062	100 [ 93.9]	77,808		77,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +7.5
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,300 円／㎡]

倉敷 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,912,384	2,379,015	9,533,369	8,239,000	1,294,369	（　0.9725） 1,258,774	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	25,689,265 円　　　　（　 56,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所	340.00	Ｓ2	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	453 ㎡	18.5 m x 24.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用廊下や階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	80.0	272.00	2,208	600,576	6.0	3,603,456
							0.0	0
2～ 2	事務所	340.00	90.0	306.00	1,546	473,076	6.0	2,838,456
							0.0	0
～

～

～

計		680.00	85.0	578.00		1,073,652		6,441,912
								0

⑨年額支払賃料	1,073,652 円　×　12ヶ月　＝　 12,883,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,883,824 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,030,706 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,853,118 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,441,912 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,912,384 円　　　　（　 26,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８８７６（賃）　　　　-107	2,023 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,936	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,219 円/㎡　月額支払賃料（　 2,208 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３１１０（賃）　　　　-12	2,477 ( 2,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,528
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	386,515 円	12,883,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 287,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,379,015 円　（　　　　　　 5,252 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,239,000 円（　　　　　 18,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,912,384 円
②総費用	2,379,015 円
③純収益　①－②	9,533,369 円
④建物等に帰属する純収益	8,239,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,294,369 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,258,774 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,779 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,689,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,700 円／㎡）