鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｔ０７３７７ -121	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、西4.5m、角地		近商 (90,200)
b	Ｒ０２Ｋ０７３７７ -107	倉敷市		建付地	（　）	不整形	北西13m国道、西27m、南4m、三方路		商業 (100,400)
c	Ｒ０２Ｔ０７３７７ -123	倉敷市		更地	（　）	長方形	南3.8m市道、中間画地		商業 (80,240)
d	Ｒ０３Ｔ０７３７７ -109	倉敷市		更地	（　）	不整形	北西6m市道、南東6m、二方路		近商 (90,200)
e	Ｒ０２Ｔ０７３７７ -116	倉敷市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,283	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.6]	178,003	100 [ 85.6]	207,947	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	208,000
b	(　 ) 158,912	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.9]	174,068	100 [ 110.2]	157,956		158,000
c	(　 ) 172,798	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	166,766	100 [ 86.7]	192,348		192,000
d	(　 ) 151,245	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	146,446	100 [ 93.1]	157,300		157,000
e	(　 ) 120,992	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	116,655	100 [ 71.4]	163,382		163,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

倉敷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,487,950	1,898,350	7,589,600	5,557,580	2,032,020	（　0.9725） 1,976,139	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	40,329,367 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	Ｓ2	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	311 ㎡	12.8 m x 24.0 m	前面道路：市道　 9.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

下記のとおり２階建てフロア貸し店舗兼事務所ビルの建築を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

玄関・階段等の共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	80.0	184.00	2,600	478,400	6.0	2,870,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	90.0	207.00	1,820	376,740	6.0	2,260,440
							0.0	0
～

～

～

計		460.00	85.0	391.00		855,140		5,130,840
								0

⑨年額支払賃料	855,140 円　×　12ヶ月　＝　 10,261,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 391.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保のため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,261,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 820,934 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,440,746 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,130,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,487,950 円　　　　（　 30,508 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３７７（賃）　　　　-136	2,181 ( 2,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,811	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,613 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３７７（賃）　　　　-122	2,139 ( 2,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,377
c	０７３７７（賃）　　　　-131	2,244 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,652

倉敷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	371,000 円	74,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	307,850 円	10,261,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 440,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 630,700 円	74,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,898,350 円　（　　　　　　 6,104 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,557,580 円（　　　　　 17,870 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,487,950 円
②総費用	1,898,350 円
③純収益　①－②	7,589,600 円
④建物等に帰属する純収益	5,557,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,032,020 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,976,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,329,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
倉敷 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-2

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　青井　純三

TEL.

鑑定評価額

52,900,000 円

１㎡当たりの価格

170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市鶴形１丁目６６２番２｢鶴形１－１２－３｣				②地積　(㎡)	311 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	事務所Ｗ2	店舗、事務所、公共公益施設の混在する商業地域	北9.4m市道	水道、ガス、下水	倉敷 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．４ｍ市道

交通

施設

倉敷駅東方

700m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商業系、住居系の需要がともに多く見込まれる地区中心部に近い商業地域である。将来における新型コロナの影
響は不透明な点もあるが、需要は強含んで推移していることから地価は上昇して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 171,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は倉敷駅南口に広がる商業地域一円である。需要の中心は商業用途での利用目的の法人やマンションデベロ
ッパー等が想定される。地区中心部では再開発も進み、商業系のほか住居系の物件への需要が幅広く見込まれており、
新型コロナの影響を受けつつも、地価は上昇して推移している。個別性が強く反映される商業地においては、画地規模
、形状等により取引価格が大きく左右されることから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と代替関係にある事例から求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格であ
る。一方、収益価格は商業地において重視される収益性を反映したもので、商業地においては重視すべき価格であるが
、想定事項も多く流動的な側面を有している。従って、本件では比準価格がより実証的で規範性に優ると判断し、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の公的価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　倉敷 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    169,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は下押し圧力があるものの、持ち直して
いる。個人消費は持ち直しの動きが見られる
。住宅投資は弱含んでおり、雇用者所得は下
押し圧力が強い。

地域の特性に大きな変動はないが、住宅系、
商業系ともに引き合いがあり、地価は強含ん
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｋ０７３７７ -102	倉敷市		更地	（　）	ほぼ正方形	東7m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	Ｒ０２Ｔ０７３７７ -104	倉敷市		更地	（　）	不整形	北西11m市道、西5.7m、東1m、三方路		近商 (90,300)
c	Ｒ０２Ｔ０７３７７ -117	倉敷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東6m、南東4m、三方路		近商 (90,200)
d	Ｒ０２Ｋ０７３７７ -101	倉敷市		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,438	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	110,685	100 [ 63.3]	174,858	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	175,000
b	(　 ) 166,374	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.9]	156,596	100 [ 88.3]	177,345		177,000
c	(　 ) 124,842	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	122,464	100 [ 75.7]	161,775		162,000
d	(　 ) 119,155	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,874	100 [ 70.5]	177,126		177,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 171,000 円／㎡]

倉敷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,259,343	1,899,633	7,359,710	5,624,990	1,734,720	（　0.9725） 1,687,015	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	34,428,878 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	233.00	Ｓ2	466.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	311 ㎡	14.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 9.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロアー貸し、平均専有約２００㎡程度。建ぺい率は約７５％、延床は需給動向より判断。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

内階段構造としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	233.00	80.0	186.40	2,505	466,932	6.0	2,801,592
							0.0	0
2～ 2	事務所	233.00	90.0	209.70	1,753	367,604	6.0	2,205,624
							0.0	0
～

～

～

計		466.00	85.0	396.10		834,536		5,007,216
								0

⑨年額支払賃料	834,536 円　×　12ヶ月　＝　 10,014,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 396.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金担保のため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,014,432 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 801,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,213,277 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,007,216 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,066 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,259,343 円　　　　（　 29,773 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３７７（賃）　　　　-106	1,626 ( 1,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,581	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,518 円/㎡　月額支払賃料（　 2,505 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３７７（賃）　　　　-107	1,436 ( 1,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,455
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	375,500 円	75,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	300,433 円	10,014,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 435,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 638,300 円	75,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,100 円	75,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,100 円	75,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,899,633 円　（　　　　　　 6,108 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 466.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,624,990 円（　　　　　 18,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,259,343 円
②総費用	1,899,633 円
③純収益　①－②	7,359,710 円
④建物等に帰属する純収益	5,624,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,734,720 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,687,015 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,428,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）