鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０７３７７ -106	倉敷市		建付地	（　）	長方形	北西15m国道、南西6m、南東6m、三方路		商業 (100,400)
b	Ｒ０４Ｋ０７３７７ -108	倉敷市		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m市道、北1m、角地		商業 (80,240)
c	Ｒ０４Ｋ０７３７７ -103	倉敷市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		商業 (80,240)
d	Ｒ０２Ｋ０７３７７ -101	倉敷市		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,675	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	201,181	100 [ 93.9]	214,250	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 -2.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 181,483	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	181,124	100 [ 85.1]	212,837		213,000
c	(　 ) 153,322	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,242	100 [ 87.4]	176,478		176,000
d	(　 ) 119,155	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,874	100 [ 68.4]	182,564		183,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

倉敷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,813,431	770,732	3,042,699	2,291,940	750,759	（　0.9725） 730,113	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,900,265 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	95.00	Ｓ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	108 ㎡	10.5 m x 10.0 m	前面道路：市道　 9.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

耐火建築でフロア貸し、平均専有８０㎡程度。建蔽率は約９０％と想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

内階段構造として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	2,530	192,280	6.0	1,153,680
							0.0	0
2～ 2	店舗	95.00	90.0	85.50	1,771	151,421	6.0	908,526
							0.0	0
～

～

～

計		190.00	85.0	161.50		343,701		2,062,206
								0

⑨年額支払賃料	343,701 円　×　12ヶ月　＝　 4,124,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保のため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,124,412 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 329,953 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,794,459 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,062,206 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,972 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,813,431 円　　　　（　 35,310 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３７７（賃）　　　　-155	3,392 ( 3,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,467	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,543 円/㎡　月額支払賃料（　 2,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３７７（賃）　　　　-119	2,658 ( 2,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,953
c	０７３７７（賃）　　　　-121	2,053 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,208

倉敷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,000 円	30,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	123,732 円	4,124,412　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 172,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,100 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 770,732 円　（　　　　　　 7,136 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,291,940 円（　　　　　 21,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,813,431 円
②総費用	770,732 円
③純収益　①－②	3,042,699 円
④建物等に帰属する純収益	2,291,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	750,759 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	730,113 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,760 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,900,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
倉敷 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-1

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　日笠　常信

TEL.

鑑定評価額

20,700,000 円

１㎡当たりの価格

192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市阿知２丁目６２６番１｢阿知２－５－２２｣				②地積　(㎡)	108 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗が建ち並ぶ駅前アーケード商業地域	南9.2m市道、東側道	水道、ガス、下水	倉敷 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

９．２ｍ市道

交通

施設

倉敷駅南東方

250m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

標準地の向かいに宿泊専用のホテルが、近隣で再開発ビルが夫々開業し、地域性に変化が生じつつある。市中心
部の分譲マンション需要も旺盛で、地価の微上昇が継続している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
セットバック　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 192,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏：ＪＲ倉敷駅を中心とする商業地域一帯。需要者：地元の中小小売店舗事業者が多いが、全国展開する外食
産業の運営会社等もありうる。需給動向：従前、郊外の大型ショッピングモール等に顧客を奪われる傾向が強かったが
、近年は美観地区の観光客増加と相まって回復傾向にあった。ここ２年程度はコロナ禍でやや取引は低迷している。価
格水準：１㎡あたり２０万円前後であるが、その時々の取引当事者間の事情で成約価格がばらつく傾向がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域に実情に合う貸しビルを想定して収益還元法を適用した。但し、アーケード商店街のため高容積率を十分に活用す
ることは困難で、査定者の想定事項も介在する。よって、収益計算を高い精度で展開することには一定の限界がある。
一方、取引事例比較法は周辺部の取引に基づいており、現実の不動産市場の動向が反映され、実証的と言える。以上か
ら、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格との均衡にも留意した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　倉敷 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 168,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[ 88.5]

[100.0]
100

192,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需
要は比較的堅調である。

近隣でホテル、再開発ビルの開業があり、地
域性が変化しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.1
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　  -4.5
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０７３７７ -106	倉敷市		建付地	（　）	長方形	北西15m国道、南西6m、南東6m、三方路		商業 (100,400)
b	Ｒ０２Ｋ０７３７７ -107	倉敷市		建付地	（　）	不整形	北西13m国道、西27m、南4m、三方路		商業 (100,400)
c	Ｒ０４Ｋ０７３７７ -103	倉敷市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		商業 (80,240)
d	Ｒ０２Ｔ０７３７７ -104	倉敷市		更地	（　）	不整形	北西11m市道、西5.7m、東1m、三方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,675	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	201,181	100 [ 99.0]	203,213	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 158,912	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.9]	174,068	100 [ 102.8]	169,327		169,000
c	(　 ) 153,322	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,242	100 [ 86.8]	177,698		178,000
d	(　 ) 166,374	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.9]	156,596	100 [ 71.8]	218,100		218,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.6	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.6	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.9	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -22.5
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

倉敷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例の把握も困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,821,442	770,992	3,050,450	2,291,940	758,510	（　0.9725） 737,651	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,054,102 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	95.00	Ｓ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	108 ㎡	10.5 m x 10.0 m	前面道路：市道　 9.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階ともに店舗でフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	2,535	192,660	6.0	1,155,960
							0.0	0
2～ 2	店舗	95.00	90.0	85.50	1,775	151,763	6.0	910,578
							0.0	0
～

～

～

計		190.00	85.0	161.50		344,423		2,066,538
								0

⑨年額支払賃料	344,423 円　×　12ヶ月　＝　 4,133,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般化していないため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,133,076 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 330,646 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,802,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,066,538 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,012 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,821,442 円　　　　（　 35,384 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３７７（賃）　　　　-154	2,381 ( 2,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,548 円/㎡　月額支払賃料（　 2,535 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３７７（賃）　　　　-155	3,392 ( 3,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,564
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,000 円	30,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	123,992 円	4,133,076　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 172,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,100 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 770,992 円　（　　　　　　 7,139 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,291,940 円（　　　　　 21,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,821,442 円
②総費用	770,992 円
③純収益　①－②	3,050,450 円
④建物等に帰属する純収益	2,291,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	758,510 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	737,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,830 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,054,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）