別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -78　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -78 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山下　信一郎   TEL.

鑑定評価額 3,050,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市児島柳田町字ゴトクマ１３０８番３９ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる高台の 住宅地域 東5m私道 水道 上の町 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 瀬戸中央自動車道に近い高台 の大規模住宅団地（新児島団 地） 街 路 基準方位　北、５ｍ 私道 交通 施設 上の町駅西方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の大規模住宅団地であるが、幹線街路から遠いため利便性が劣り、多数の未利用の区画が残っている。今後 も現状程度で推移するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市児島地区の一般住宅が多い住宅地域である。近年、児島では駅周辺の利便性が高い住宅地の需要 が強い反面、背後の傾斜地勢の地域や交通アクセスが悪い臨海部等の宅地需要は弱く、選別化が進んでいる。需要者は 、児島地区に地縁のある３０～４０代の勤労者が中心で、地区外からの転入者は少ない。需要の中心となる価格帯は、 土地が４００万円程度、新築の戸建住宅で２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とした分譲住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は見られない地域のため、収益還元法は適用できな かった。比準価格は代替性の強い分譲地の事例を採用しており、信頼性は高いと認められる。市場の実態は、自己使用 目的で取引される住宅地においては快適性や利便性が重視され、取引価格の水準で価格が決定されるのが通常であるこ とから、比準価格を採用し、前年からの地域動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 児島支所管内の人口減少率は倉敷市の他の管 内と比較して大きい。コロナ禍の影響は特に は見られない。 児島地区郊外の高台に所在する大規模分譲地 域であり、需要は弱い。 変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％