別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -76　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -76 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島黒崎字向山下６５７０番外 ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる海に近い 住宅地域 南2.3m市道 水道 金光 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２．３ｍ市道 交通 施設 金光駅南方 7.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 沙美海水浴場に近い調整区域内の住宅地域である。市内の南西端で平坦地の乏しい地勢的制約、交通手段・生活 利便施設等に乏しいこと、更に土砂災害警戒区域に指定されており、地価は引き続き下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市玉島地区、隣接の浅口市東部の旧来からの住宅地域である。需要者の中心は玉島地区南西部に居住 ・勤務する勤労者であるが、海岸線直背後で地元に地縁のある関係者に限定され、地勢的制約から人気が劣り圏外から の転入者は少なく、人口減が大きい。不動産への需要は総じて弱く、若者人口流出・高齢化等衰退傾向が強く、競争力 は弱い。局所的・限定的な市場性を呈しており、取引件数も少なく中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は玉島黒崎地区及び隣接市の住宅地の取引事例から求められたもので、実証的かつ客観的である。当該地域は 海岸線背後の農地利用も見られる旧来からの集落地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断 念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、前年価格との比較及び今後の動向にも留意して上記の通り 鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -80                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 77.4] [100.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により、景気に停 滞感が続いてきたが、感染症抑止策及び経済 対策等が功を奏し、持ち直しの動きがみられ る。 地区中心部から離れた南西端に位置する市街 化調整区域内の集落である。人口減が大きく 、生活利便施設に乏しい市境の当地域の競争 力は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.3 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％