別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -69　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -69 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 5,530,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市児島唐琴３丁目１０４８番１０ ｢児島唐琴３－６－５７｣ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、工 場等が混在する住宅 地域 東4m私道 水道、下水 児島 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 児島駅東方 6.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 児島地区の東端に位置する港町近郊で、山際の狭い街路に既成住宅等が密集する地域である。漁業や主要な地場 産業の衰退傾向が続いており、居住者の高齢化も顕著で、当面地価は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域的には、児島地区の小規模住宅が多い港町周辺の既成住宅地域一帯である。周辺は、丘陵が迫る海 岸近郊の狭い路地という共通点を有する。当該地域は児島地区の東端で利便性が劣り、漁業や地場産業低迷の影響もあ って、需要者は当地域に地縁のある者が大部分で、他地域からの転入は少ない。新規の宅地開発は殆ど見られず、土地 の需要は低迷している。中心となる価格帯は更地が５００～６００万円程度、新築戸建で３２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。周辺は児島地区の中心部から遠く離れた既成住宅地域で、利便性が劣ることから 、賃貸向け共同住宅等が見られず、収益価格の検討は断念した。他方比準価格は現実の取引市場で成立した類似性の高 い港町周辺の事例から求められており、実証的かつ客観的である。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標 準地との均衡に配慮し、前年からの地域要因の変化や市場動向にも留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -70                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,300 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [102.0] 100 [191.8] [103.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古くからの瀬戸内海における海上交通の要衝 として、港町や漁港が付近には多く残るが、 衰退の程度はやや大きい。コロナ禍の地域へ の影響は少ない。 児島地区の東端に位置する港町である。瀬戸 内海周辺の眺望、景観には優れるが、若年層 の流出が顕著で、需要は低迷し、地価下落が 継続している。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +8.5 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％