別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -65 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　衣美   TEL.

鑑定評価額 5,580,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市南畝３丁目４９番３９ ｢南畝３－３－１６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い工 業地帯に近接した住 宅地域 南4m私道 水道、ガス 水島 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 水島駅南東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水島コンビナートに近い住宅地域であるため、まとまった規模の土地には倉庫や工場の需要が強い。周辺地域で は小規模宅地開発もみられる。今後も地価は緩やかな下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水島地区の住宅地域である。主たる需要者は、水島地区に勤務する３０代から４０代前半の一次取得者で ある。倉庫及び工業用地の需要が強く、地価を牽引している。住宅地は、小規模新規分譲開発がみられる。通勤の利便 性は良好だが、居住環境は芳しくなく、地価は緩やかな下落基調である。取引の中心価格帯は土地で７００万円程度、 土地建物一体で２５００万円強程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、主たる需要者は自己の居住を目的として取得する一次取得者である。 当該需要者は、収益性よりも快適性・利便性を重視して取引を行う。本件では、規模が小さいため収益価格の試算は断 念したが、取引事例比較法により得られた価格は市場の実勢を反映しており規範性は高い。以上より、比準価格を重視 し、単価と総額との関連に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [143.9] [106.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響による影響が緩和され つつあるが、先行きは不透明である。不動産 市場への影響は一部にとどまっている。 水島コンビナートに近いことからまとまった 規模の土地には工業需要が強い。住宅地とし ての価格は緩やかに下落傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％