別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -61 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　浮田　幹夫   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 82,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市羽島字岩山１０００番１０３ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 南西6.9m市道 水道、ガス、下水 倉敷 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位、北、６． ９ｍ市道 交通 施設 倉敷駅南東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近くやや高台にあるものの公共施設等への接近性も良好で眺望や住環境に優れる住宅地域であるた め需給バランスは改善傾向で地価は若干の上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ倉敷駅の南東側約３ｋｍ圏内の住宅地域一円がその範囲である。居住の快適性・通勤の利便性を指向 する比較的高所得の勤労者や自営業者等が主な需要者であり、生活の利便性と良好な住環境から宅地需要は底堅く新型 コロナウィルス感染の影響がやや和らぐ中で需給バランスは持ち直しの動きとなってきている。中心となる価格帯は、 土地が２０００～３０００万円前後、新築戸建が４０００～５０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い丘陵地の閑静な住宅地域である。積算価格及び収益価格は後述の理由から試算できな かったが居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が 決定されることが一般的と認められるので、取引事例との比較により求められた比準価格の信頼性は高いものと判断し た。したがって、当該比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -52                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [106.0] 100 [ 84.5] [104.0] 100 82,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染の影響が徐々に収ま り、持ち直しの動きが出てきたが、新たな変 異株等に対する懸念もあって先行き不透明な 状況である。 閑静な住環境の良さと利便性に優れる地域の ため需給は改善傾向となってきている。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.6 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -6.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％