別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -59 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市真備町岡田字内沼２８８番１２ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 川辺宿 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成３０年７月豪雨では床上 浸水被害が認められた。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 川辺宿駅北西方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 真備町北部の旧来からの戸建住宅地域である。平成３０年７月豪雨災害直後は真備地区の不動産取引市場は機能 停止の状態に陥ったが、長期的には真備地区の復興に伴って緩やかに回復していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市真備地区、船穂地区、玉島地区、総社市等の住宅地域であり、主たる需要者は倉敷市及び総社市へ の通勤者を中心とする一次取得者層と認められる。対象標準地が存する団地内では復興に向けて建物が再建築されてい る区画と更地のまま売却中の区画とが混在しており、後者の売出価格は坪８～９万円に収斂している。住宅の新築・改 修、店舗の新規出店など復興に向けた動きはみられるものの、供給圧力が強く、地価は略横ばいで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、対象標準地の画地規模では共同住宅の建築は非現実的であることから収 益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は同一需給圏内で生起した対象標 準地と代替競争関係の強い取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり十分な説得力を有する。したが って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -50                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [134.6] [104.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 真備地区では平成３０年７月豪雨からの復興 が進められているが、約１割減少した人口が 未だ回復に至っておらず不動産市況は停滞し ている。 平成３０年７月豪雨災害から約３年半が経過 し、住宅の新築・改修、店舗の再開など復興 に向けた動きが継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　 +24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％