別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -52 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市中庄字西長郷２２番１２ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 中規模な分譲住宅地 域 南4m私道 水道、下水 倉敷 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位、北、４ｍ 私道 交通 施設 倉敷駅北東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 倉敷中心市街地の東部、幹線背後の住宅団地。近隣地域は熟成した住宅団地で取引は少ないが、都心・利便施設 への接近性に優り、潜在的需要は根強い。周辺の未利用地の開発が進み地価は上昇傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市街地東部、ＪＲ倉敷駅から直線距離で２～３ｋｍ、幹線道路背後の平坦地に位置する住宅地域一円 と判定した。主たる需要者は３０代～４０代の一次取得者の勤労者世帯。中心市街地への接近性がよく、利便施設も集 積することから需給動向は堅調である。コロナ禍により一時的に取引が停滞したが、住宅地への影響は限定的となって いる。中心となる価格帯は土地が１，０００万～１，５００万円、新築戸建で３，５００万円までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅が建ち並ぶ中規模な分譲住宅地域に存する。収益価格は、戸建住宅を中心とする住宅団地で画地 規模が小さく合理的な賃貸用建物の想定が困難なため試算を割愛した。比準価格は中庄地区を中心に同一需給圏内の住 宅地の事例を中心に求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、 前年からの地価動向、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部に下押し圧力があるが、持ち直している 。個人消費は持ち直し。設備投資は高水準。 住宅投資は高めの水準。公共投資は、高水準 で推移している。 幹線背後の熟成した住宅団地で地域要因に特 段の変動は見られない。都心・利便施設への 接近性に優り潜在的需要は根強く、未利用地 の開発が進む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％