別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -50 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市真備町有井字折敷田７７番５２外 ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 川辺宿 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成３０年７月豪雨では床上 浸水被害が認められた。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 川辺宿駅北西方 950m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 真備地区中心部に位置する生活利便性が高く区画整然とした住宅団地である。平成３０年７月豪雨災害直後は不 動産取引市場も機能停止の状態に陥ったが真備地区の復興の進捗に伴って地域状況は改善していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市真備地区及びその周辺の住宅地域であり、主たる需要者は水島工業地帯への通勤者を中心とした一 次取得者層と認められる。対象標準地が存する片田団地内では復興に向けて建物が再建築されている区画と更地のまま 売却中の区画とが混在しており、後者の売出価格は坪１１～１２万円に収斂している。住宅の新築・改修、店舗の新規 出店など復興に向けた動きがみられていたものの、供給圧力が強く、不動産取引市場は略横ばいで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、対象標準地の画地規模では共同住宅の建築は非現実的であることから収 益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は同一需給圏内で生起した対象標 準地と代替競争関係の強い取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり十分な説得力を有する。したが って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 真備地区では平成３０年７月豪雨からの復興 が進められているが、約１割減少した人口が 未だ回復に至っておらず不動産市況は停滞し ている。 片田団地内は住宅を再建築する区画と更地売 却されている区画が混在している。令和２年 末に団地南側のカラオケ店跡地にドラッグス トアが開店した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％