別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -46 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 6,760,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島柏島字船宮５６０２番 ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南3.5m市道 水道、下水 新倉敷 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 新倉敷駅南西方 5.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 集落的色彩が強い旧来からの住宅地域であり、大きな地域要因の変動は認められない。当該地域は道路幅員が狭 く、連続性もやや劣ることから、住宅地需要は弱く、地価は引き続き下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道２号線以南に位置する玉島地区の住宅地域である。主な需要者は倉敷市主要部、隣接市及び水島臨海 工業地帯に勤務する３０～４０代の１次取得者層である。集落的色彩が強い旧来からの住宅地域であり地区外からの転 入が限定的であることに加え、街路条件が悪いことから、倉敷駅周辺部の平坦地勢に比較し競争力は弱く、依然として 地価は下落傾向である。土地は７００～８００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替性が強い柏島地区を中心とした取引事例から求められており、実証的かつ客観的であり精度は高い。当 該地域は戸建住宅を主体とした住宅地域内にあり、取引主体は戸建建築目的で賃貸市場が形成されておらず、収益還元 法は適用しなかった。したがって市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との均衡にも留意し 、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [201.8] [106.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により、景気に停 滞感が続いてきたが、感染症抑止策及び経済 対策等が功を奏し、持ち直しの動きがみられ る。 街路幅員・連続性の劣る集落的色彩の強い旧 来からの住宅地域である。利便性が劣り、需 要は依然として弱く、市場競争力は劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +6.4 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％