別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -42 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　徳田　走   TEL.

鑑定評価額 7,090,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島乙島６１２２番７４ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東4m市道 水道、ガス、下水 新倉敷 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に開発された古い住宅団 地 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 新倉敷駅南東方 3.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に開発された古い住宅団地で、地域要因に大きな変動はない。利便性に劣ることから住宅地需要はやや弱く 、地価は継続的な下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市玉島地区を中心とした倉敷市南西方面の住宅地域一円である。需要者は、市内へ通勤する２０代 ～３０代の一次取得者である。玉島地区は二極化が進み、新倉敷駅や玉島中心部での新規分譲地では需要が堅調ではあ るが、高台の古い住宅団地や、街路条件が劣る地域の需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、土地が５００万～ １，２００万円程度、新築の戸建物件が、３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、戸建住宅主体の古い住宅団地で画地規模も小さく共同住宅の想定を することが困難なことから、収益価格の適用を断念した。快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、同一需給圏 内における多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を標準に、代表標準地との検討及び前年 からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [134.8] [103.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷市の令和３年９月時点の１年人口は約０ ．４％減少し継続的な減少傾向にあり、玉島 地区の人口も約０．２％減少している。 玉島地区周辺部に存する高台に開発された古 い住宅団地で、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％