別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -38 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 6,850,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島柏島字片山３８２４番３外 ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西5m市道 水道、下水 金光 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 金光駅東方 2.9km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 玉島地区郊外の丘陵地に開発された大規模住宅団地である。居住者の高齢化と平坦地指向が徐々に進んでおり、 空き家も増加している。駅から遠く生活利便施設も乏しいため需要は弱く、地価は下落傾向が継続すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道２号線以南に位置する玉島地区の住宅地域である。主な需要者は倉敷市主要部、隣接市及び水島臨海 工業地帯に勤務する３０～４０代の１次取得者層である。生活利便施設に乏しい熟成した住宅団地は高台部・傾斜部程 需要が弱いため、新倉敷駅周辺部の平坦地勢に比較し競争力は弱く、依然として地価は下落傾向である。土地は約２２ ０㎡程度が標準的で７００～８００万円、新築戸建住宅は２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は玉島地区住宅団地内の取引事例を中心として求められており、実証的かつ客観的であり精度は高い。本件標 準地は高台の住宅団地という特性から自己使用目的での取引が中心となり、共同住宅の想定は合理的でないため収益還 元法は適用しなかった。したがって、信頼性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との均衡にも留意して、上記の通 り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [163.9] [101.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により、景気に停 滞感が続いてきたが、感染症抑止策及び経済 対策等が功を奏し、持ち直しの動きがみられ る。 熟成した高台の住宅団地は需要が弱く、供給 が多い。市場人気は平坦地勢の幹線直背後及 び利便性の良好な地域に奪われている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +5.6 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％