別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -36 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山下　信一郎   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市児島柳田町字折井２４０２番４９ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が多い丘陵 地の住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 児島 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 味野城地区北側の既成住宅地 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 児島駅北西方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧県道背後の傾斜地に戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、地域動向は今後も現状程度で推移するも のと予測する。児島地区は人口減少が続いており、地価水準は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市児島地区の一般住宅が多い住宅地域である。近年、児島では駅周辺の利便性が高い住宅地の需要 が強い反面、背後の傾斜地勢の地域や交通アクセスが悪い臨海部等の宅地需要は弱く、選別化が進んでいる。需要者は 、児島地区に地縁のある３０～４０代の勤労者が中心で、地区外からの転入者は少ない。需要の中心となる価格帯は、 土地が６００万円～７００万円程度、新築の戸建物件が３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域である、戸建住宅が中心で共同住宅はほとんど見られないほか、規 模的にも賃貸物件の想定は困難で、収益価格の試算は出来なかった。市場の実態も、自己使用目的で取引され、取引価 格の水準を指標に価格が決定されている。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との均衡、前年からの変動 要因にも留意のうえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [135.0] [102.0] 100 31,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 児島支所管内の人口減少率は他の管内と比較 して大きい。コロナ禍の影響は見られない。 古くからの住宅地域であり、周辺利用のほか 、街路の配置や旧県道への連続性がやや劣っ ている。需要はやや弱い。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.7 交通・接近　　　 +10.5 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％