別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -34 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.

鑑定評価額 9,670,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市児島通生字釜屋原９９０番１外 ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い漁港 背後の既成住宅地域 東6.8m市道 水道、下水 児島 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．８ｍ市道 交通 施設 児島駅西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 漁港背後の既成住宅地域である。旧来からの集落的特性が強く地域要因に特段の変動は見られない。外部からの 流入は少なく、今後も現状維持で推移し、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は児島通生地区を中心とする児島地区の住宅地域一円と判定した。主たる需要者は世帯分離が目的の近隣居 住者、漁業関係者等が中心となる。集落的特性が強く、利便施設への接近性も劣るため、外部からの流入は少なく取引 も少ない。慢性的な地価下落地域であり、コロナ渦の影響は限定的である。中心価格帯は３００～５００㎡程度の更地 で７００～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は農家住宅が多い漁港背後の既成住宅地域に存する。収益価格は、集落的特性の強い住宅地域で賃貸市場が 成立していないため試算を割愛した。比準価格は児島地区を中心に同一需給県内の類似地域の住宅地の事例を中心に求 めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、代表標準地価格との均 衡、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [168.0] [100.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部に下押し圧力があるが、持ち直している 。個人消費は持ち直し。設備投資は高水準。 住宅投資は高めの水準。公共投資は、高水準 で推移している。 漁港背後の既成住宅地域である。集落的特性 が強く外部からの流入もないため地域要因に 特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％