別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -28 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　衣美   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市福田町古新田字六之割９０５番６ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い郊 外の新興住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 栄 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 栄駅東方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が多く残る水島地区の戸建住宅地域である。特段の変動要因は認められないものの、今後も農地の宅地化が 進み、住宅地域として緩やかに成熟していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水島地区西部の戸建住宅地域である。主たる需要者は自己の居住の用に供することを目的として取得する 水島工業地帯等へ通勤する一次取得者である。中心価格帯は、２００㎡程度の土地で８００万円～１，０００万円前後 、建売は土地面積を小さく総額を抑えたものが多く土地建物一体で２，０００万円台後半～３，０００万円が中心であ る。市内の住宅地の中では値頃感があり、新規小規模分譲地がみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ水島地区西部の住宅地域であり、主たる需要者は自己の居住を目的として取得する一 次取得者である。当該需要者は、収益性よりも快適性・利便性を重視して取引を行う。本件では、規模が小さいため収 益価格の試算は断念したが、取引事例比較法により得られた価格は市場の実勢を反映しており規範性は高い。以上より 、比準価格を重視して代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [115.1] [104.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響による影響が緩和され つつあるが、先行きは不透明である。不動産 市場への影響は一部にとどまっている。 農地の宅地化が進んでおり、供給は多くみら れる。新規分譲地の供給が少なく売れ行きは 堅調。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％