別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -27 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市船穂町船穂字水門２９４９番２外 ②地積 　(㎡) 389   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く店舗 等も見られる住宅地 域 南東6.5m市道 水道、下水 西阿知 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 西阿知駅西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高梁川大橋の４車線化が完成し倉敷中心部及び新倉敷への交通利便性が向上した。高梁川以東に比べ割安感が認 められ、また船穂小学校に近い立地条件も好まれ、今後も堅調に推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船穂地区を中心とする旧来からの既成住宅地域及び分譲住宅地域一帯である。近時小規模開発された分 譲住宅地が増加している。需要者は船穂地区に地縁を有する者が中心であったが、高梁川大橋が４車線化され、新倉敷 地区・倉敷中心部へのアクセスが向上していることから地区外からも流入している。ただし、既成住宅地域は新規分譲 地に比べ競争力は劣る。土地は１０００万円程度、新築戸建住宅で３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は船穂地区内の類似性の高い取引事例から求められた、実証的かつ客観的な価格である。当該地域は戸建住宅 中心の既成住宅地域に位置しており、居住の快適性・利便性を重視して価格が形成されており、共同住宅等による賃貸 市場が未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。したがって市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し 、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [137.7] [105.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により、景気に停 滞感が続いてきたが、感染症抑止策及び経済 対策等が功を奏し、持ち直しの動きがみられ る。 地区内人口は増加を継続しており、小学校に 近接し、地区中心地への接近性にも難はなく 、宅地需要は堅調。ただし、既成住宅地は人 気がやや劣る。 個別的要因に変化は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.6 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％