別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -24 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 9,400,000 円  １㎡当たりの価格 56,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島長尾字御家堂２９７４番１ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い高台 の区画整然とした住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 新倉敷 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新倉敷駅北方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 新倉敷駅北方の高台に位置する、やや古い住宅団地である。今後も閑静な住環境を維持しつつ、利便性の良好な 住宅地域として熟成していくと予想する。利便性故の底堅い需要動向により、地価は微上昇が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ新倉敷駅を最寄駅とする住宅地域一円である。需要者の中心は倉敷市内及び岡山市へ通勤する３０ 歳～４０歳代が中心で、地元地縁者のほか圏域外部からの転入者も多く、区域内人口は増加傾向である。新倉敷駅前地 区では商業施設等の立地が進んでおり、利便性の高さから長尾地区の人気は高く需要は安定的である。土地は１０００ 万円前後、新築戸建が３０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は新倉敷駅周辺の住宅地の取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。本件標準地は画 地規模が小さく、かつ高台の住宅地という特性から共同住宅の想定は合理的ではないため、収益還元法の適用は断念し た。したがって、市場性を反映した信頼性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定 評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [ 90.9] [106.0] 100 56,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により、景気に停 滞感が続いてきたが、感染症抑止策及び経済 対策等が功を奏し、持ち直しの動きがみられ る。 ＪＲ新倉敷駅に徒歩圏であり、くらしき作陽 大学、長尾小学校等に近接し、利便性は良い 。ただし、平坦地勢の住宅地に対しては競争 力が劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％