別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -16 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 76,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市笹沖字太田山前６１６番６７ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い都計道背後の分譲 住宅地域 南4.2m市道 水道、ガス、下水 倉敷 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模店舗等に近く、国道２ 号南側背後に所在する熟成し た住宅団地 街 路 基準方位　北、４． ２ｍ市道 交通 施設 倉敷駅南方 3.1km 法令 規制 ２中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に存する住宅団地であり、役所、商業施設にも近い、熟成した地域である。東側は調区と接し、大規模 開発は見込めないものの、周辺一帯での地価上昇に影響され、当面は上昇傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道２号線バイパスと幹線市道が交わる笹沖交差点周辺の分譲住宅地域一帯である。中心市街地の南側に 隣接し、利便性にも恵まれる成熟した住宅地域である。需要者は倉敷市在住の３０～４０代の一次取得者を中心とし、 水島地区等、他地区からの流入もある。大型商業施設や市役所に近く、利便性も良好なため、潜在的な住宅需要は強い 。需要の中心となる価格帯は更地で１０００～１５００万円、新築戸建で３５００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。周辺に賃貸用建物は見当たらず、対象標準地も画地規模がやや小さく、駐車場を 備えた共同住宅の想定が困難であるため、収益価格は断念した。他方比準価格は現実の取引市場で成立した類似性の高 い住宅地域の事例より求められており、実証的かつ客観的である。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、指定基 準地との均衡に配慮し、前年からの地域要因の変化や市場動向にも留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　倉敷（県） -9              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     76,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷市中心部の住宅地需要は、郊外へと拡が り、水島臨海鉄道周辺にも新規分譲等が見ら れる。地価に及ぼすコロナ禍の影響は現時点 では小さい。 幹線市道背後で市役所、商業施設、国道バイ パスにも近い、利便性に優れた古くからの住 宅団地である。ただ、街路が狭く、画地規模 もやや小さい。 ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％ +0.3 ％