別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -12 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市真備町市場字山崎２２４５番３ ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅に一般住宅 も見られる住宅地域 東3.8m市道 水道 吉備真備 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成３０年７月豪雨による浸 水被害は受けていない。 街 路 ３．８ｍ市道 交通 施設 吉備真備駅北西方 4.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家集落で外部からの転入需要は殆ど見られず、高齢化と農業後継者不足を主要因として地価下落傾 向が継続すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は殆ど見られなかった。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市郊外の真備地区・玉島地区・船穂地区に所在する旧来からの農家集落と認められ、外部からの転入 需要は殆んど見込まれないため、主たる需要者は地元地縁者や血縁者に限定される。取引価格の総額は面積次第で、単 価では１㎡当たり１万円前後が中心価格帯であると想定されるが、有効需要が殆ど無く取引市場が未成熟であるため、 当該中心価格帯を大幅に下回る取引が生じる可能性も孕んでいる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家集落であり、賃貸物件を想定することが不適切なため収益還元法は適用しなかった 。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は対象標準地と代替競争関係を有する取引事例を収集のうえ 比較検討を行っており、説得力を有する試算価格であると判断した。したがって、本件においては比準価格を採用し、 代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -80                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [113.8] [100.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 真備地区では平成３０年７月豪雨からの復興 が進められているが、約１割減少した人口が 未だ回復に至っておらず不動産市況は停滞し ている。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％