別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -9 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山城　多賀夫   TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市片島町字西前田６７５番７外 ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 (60,160) 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中小規模住宅が多い 道路の連続性が劣る 住宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 西阿知 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 集落地域内にあって街路条件 が劣るため、片島町地区内で の相対的な市場性は劣る。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 西阿知駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域での宅地需要増を受け、活発な宅地開発が続く片島町地区にあるが、標準地の周囲は既成集落であり、 開発等の余地が少なく、今後も現状維持程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧倉敷市西部郊外の幹線街路背後の住宅地域一円であり、概ねＪＲ西阿知駅から高梁川までの間の地域 である。需要者は、主として岡山、倉敷市街地もしくは水島、玉島方面へ通勤する市内在住の２０代から４０代が中心 である。片島町地区は市街化区域にあって供給余地も残ることから国道２号南背後を中心に、新規供給が活発で、需給 動向は堅調である。取引の中心価格帯は土地総額で８００～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が主体の住宅地域である。画地規模が小さく収益還元法の適用は断念したため、求められた のは比準価格のみである。取引の活発な地域であり、取引事例比較法の適用にあたっては、同一需給圏内の既成、新規 分譲地から代替関係の認められる取引事例を収集することが出来、比準価格の信頼性は高いものと判断した。よって当 該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、コロナ禍による市場への影響等に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -53                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [153.7] [104.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済への打撃は国内では緩和 の兆しもあるが、世界的には供給網の混乱や 変異株の出現など不確定要素が多く、先行き は不透明である。 片島町地区は市街化区域にあって開発余地が 大きいことから、周辺での宅地需要増が波及 し、宅地開発が活発化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％