別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 倉敷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　野納　芳昭   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市上東字鵠井田１２３７番３２ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の分譲住 宅地域 東6m市道 水道、下水 中庄 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 中庄駅北東方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 上東地域が存する庄地区の東側全域は、岡山市と南北にわたり隣接している。当地は岡山・倉敷両市の通勤圏に あり、住宅地としての人気は高く、今後、土地価格も徐々に上昇していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、庄地区や中庄地区を中心とする倉敷市東部の住宅地域一円。岡山市に隣接する位置関係にあることから 、需要層も倉敷市や岡山市に在住する勤労者が中心である。近年、上東地域は小規模な宅地開発が増えており、庄地区 のなかでも人口が一番多い。取引の中心価格帯は、概ね土地が１２００万円～１５００万円、新築戸建で３３００万円 ～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は一般住宅が建ち並ぶ郊外の分譲住宅地域である。積算価格と収益価格は試算し得なかった。近隣地域内での土地 利用は、戸建住宅が大半で共同住宅は殆ど見られず、市場実態も土地の収益性よりも居住の快適性を重視して、実際の 取引で成立した取引価格を中心に価格形成されているのが実情である。これより、価格決定にあたっては、比準価格を 採用し、代表標準地との価格均衡、総額との関連に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -52                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [106.0] 100 [117.4] [103.0] 100 58,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷市におけるコロナ禍の不動産市場への影 響は、観光地や歓楽街など一部地域に止まる 。住宅投資は低金利を背景に全般的に底堅く 推移している。 岡山市に近いという地の利もあって、分譲地 の開発動向は引き続き活発で、コロナ禍の影 響は少ない。低金利を背景に需要も堅調推移 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +8.2 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％