別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
岡山南 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山南 5-5 岡山県 岡山第1 氏名  不動産鑑定士 有田 修一   TEL.
鑑定評価額 57,300,000 円  1㎡当たりの価格 78,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
63,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岡山市南区浜野2丁目1007番6
「浜野2-10-51」
②地積
 (㎡)
734  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)



台形
1.5:1
店舗

W1
店舗、営業所が建ち
並ぶ県道沿いの路線
商業地域
南西27m県道 水道、下水 岡山

5.2km
(2)



①範囲 東    30 m、西    60 m、南   200 m、北   200 m ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    40.0 m、奥行 約    25.0 m、規模       1,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
県道沿いの路線商業地域

27m県道 交通

施設
岡山駅南東方

5.2km
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
国道2号線との交差点に近い県道沿いの路線商業地域。同一沿線で店舗用地の売買もあり、需要の底堅さが伺え
るとともに、業態の新陳代謝も進みつつある。背後住宅地の上昇圧力もあり、沿線の地価も上昇傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                -2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            78,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            62,200 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡山市南区の国道2号線を中心とする幹線沿いの路線商業地域である。対象地は南区の中でも、近年、商
業中心性が一段と高まった岡山駅周辺へのアクセスが良好で、岡山駅前を頂点として山型を示す地価分布の流れの中で
地価上昇圧力を受けている。また、住宅地販売が順調な背後住宅地の地価上昇もあり、県道沿線の路線商業地も同様の
傾向にある。取引の中心価格帯は、画地規模や業態によってバラツキがあり、判然としない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域及び周辺の幹線沿いの路線商業地の事例を採用し、広域的な価格バランスの検討を踏まえた比準価格は、市場
性を反映し、信頼性が高い。一方、収益価格は市場間競争の進展で空店舗も増え、適正賃料収入を前提とした収益モデ
ルの成立が困難になる中で、信頼性の点で相対的に劣る。従って実証的な比準価格を標準とし、精度で劣る収益価格を
参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、昨年の地域動向等にも留意して、前記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 岡山南 5-6                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         64,500 円/㎡
[101.7]
100
100
[100.0]
100
[ 82.1]
[ 98.0]
100
78,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           77,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
令和3年を通して、岡山市中心部における不
動産市場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の
影響は限定的といえる。


西方の国道30号線沿いには大型商業施設が
開業し集客力が向上しているが、県道岡山港
線沿いは大きな変化は無く、商況は相対的に
停滞気味である。

標準的画地規模よりやや小さいが、市場性が
損なわれる程度ではない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -8.0
交通・接近     -1.5
環境        -9.0
行政        -0.5
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 岡山南 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R03T0
7392
-54
岡山市北区

建付


  
(           ) 
台形 南東29m国道、
西7m、二方路




商業

(100,400)
b R03T0
5821
-1101
岡山市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8.6m国道、
中間画地




準工

(60,200)
c R03T0
6056
-258
岡山市南区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東22m市道、
中間画地




近商

(83,200)
d R03T0
6056
-471
岡山市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東22m市道、
西5m、二方路




商業

(100,400)
e R04K0
6056
-403
岡山市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東22m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
92,704  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

91,341 
100
[ 116.4]

78,472 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [  98.0]
     100

76,900 
b (            
75,000  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

75,525 
100
[  90.7]

83,269 

81,600 
c (            
76,031  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[  97.0]
100
[  97.0]

81,292 
100
[  96.0]

84,679 

83,000 
d (            
83,215  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

81,991 
100
[ 103.9]

78,913 

77,300 
e (            
74,144  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

74,515 
100
[  96.2]

77,458 

75,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近  +13.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -2.5 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -6.5 環境     +10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -6.5 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      78,900 円/㎡]  



岡山南 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で適切な積算資料が得られないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

10,421,832 

2,068,052 

8,353,780 

6,051,920 

2,301,860 
( 0.9725
2,238,559 
  5.3 -  0.4 )
4.9%  
⑧収益価格       45,684,878 円    (      62,200 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
岡山南 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗、事務所 290.00 S2 580.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

60 %   200 %   200 %   734 ㎡     46.0 m x   33.0 m  前面道路:県道        27.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 駐車場付きで、1Fが店舗、2Fが事務所。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段、外廊下等は床面積に含まれない。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
290.00 

100.0 

290.00 

1,851 

536,790 
6.0  3,220,740 
0.0  0 

 2 2
事務所
290.00 

100.0 

290.00 

1,388 

402,520 
6.0  2,415,120 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


580.00 

100.0 

580.00 


939,310 
5,635,860 
0 
⑨年額支払賃料        939,310 円 × 12ヶ月 =       11,271,720 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      580.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 共益費の授受が一般的ではないため計上しない。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       11,271,720 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         901,738 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,369,982 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         5,635,860 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =           51,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   10,421,832 円    (         14,199 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 06056(賃

    -209
1,811  
  1,758
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

1,906 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,860 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,851 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 06056(賃

    -204
2,334  
  2,259
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[115.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

2,092 
c 05821(賃

    -102
1,759  
  1,705
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[ 93.0]
100
[100.0]

1,801 
岡山南 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 404,000 円           80,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 338,152 円            11,271,720 ×       3.0 %
③公租公課  土地               477,500 円     査定額
 建物               686,800 円           80,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        80,800 円           80,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,800 円           80,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,068,052 円 (               2,818 円/㎡)  (経費率    19.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 80,800,000 円                          設計監理料率
  134,000 円/㎡ ×      580.00 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0749        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0576 ×  40 % + 0.0797 ×  35 % + 0.0959 ×  25 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
6,051,920 円  
(              8,245 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 10,421,832 円      
②総費用 2,068,052 円      
③純収益 ①-② 8,353,780 円      
④建物等に帰属する純収益 6,051,920 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,301,860 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,238,559 円      

  (                          3,050 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.9 %

                              45,684,878 円


(                        62,200 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月13日 提出
岡山南 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山南 5-5 岡山県 岡山第1 氏名  不動産鑑定士 廣畑 寛治   TEL.
鑑定評価額 57,300,000 円  1㎡当たりの価格 78,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
63,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
岡山市南区浜野2丁目1007番6
「浜野2-10-51」
②地積
 (㎡)
734  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)



台形
1.5:1
店舗

W1
店舗、営業所が建ち
並ぶ県道沿いの路線
商業地域
南西27m県道 水道、下水 岡山

5.2km
(2)



①範囲 東    30 m、西    60 m、南   200 m、北   200 m ②標準的使用 低層の店舗、事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    40.0 m、奥行 約    25.0 m、規模       1,000 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

27m県道 交通

施設
岡山駅南東方

5.2km
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
対象地域は市街地南方郊外の県道沿線の路線商業地域である。背後住宅地域の人口・世帯数の増加とともに、当
該地域の路線商業地域としての熟成度も高まっていくものと予測される。地価は微上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗地、事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                -2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            78,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            60,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市中心市街地南方周辺に位置する幹線街路沿線の路線商業地域である。対象地域は飲食店舗や営業
所等が見られる商況中位の路線商業地域である。需要者は店舗・営業所等を目的とする県内外の中小資本及び地元資本
の事業者を中心に、県外大手資本の飲食店舗等も見られる。なお対象地域は車両通行量及び背後地域の人口・顧客量が
比較的多い。中心となる価格は、取得画地の規模が様々であり、取引の目的も多種多様なことから把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象地域は中心市街地周辺の路線商業地域で、自用の店舗等の取得を目的とする取引が多い。周辺類似地域の取引事例
から試算された比準価格は、市場の実勢を反映した説得力のある価格と思料される。一方、収益価格は商業地価格に見
合った賃料収入の確保が困難なため低めに求められた。なお積算価格は既成市街地のため試算しなかった。従って、比
準価格を中心に収益価格を参考とし、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 岡山南 5-6                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         64,500 円/㎡
[101.7]
100
100
[100.0]
100
[ 82.5]
[ 98.0]
100
77,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           77,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
県内景気は、コロナ禍により雇用所得環境は
弱めの動きが継続している。一方住宅投資及
び主要製造業の生産は持ち直し傾向にある。


市街地近接の路線商業地域であり、路線商業
地域としての熟成度は上昇傾向である。商業
地需要は底堅く、地価動向は微上昇傾向で推
移している。

個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -8.0
交通・接近     -0.5
環境        -9.0
行政        -1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 岡山南 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R03T0
5821
-1101
岡山市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8.6m国道、
中間画地




準工

(60,200)
b R03T0
6056
-258
岡山市南区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東22m市道、
中間画地




近商

(83,200)
c R03T0
6056
-471
岡山市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東22m市道、
西5m、二方路




商業

(100,400)
d R04K0
6056
-403
岡山市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東22m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
75,000  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

75,525 
100
[  93.1]

81,122 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [  98.0]
     100

79,500 
b (            
76,031  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[  97.0]
100
[  97.0]

81,292 
100
[  95.1]

85,481 

83,800 
c (            
83,215  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

81,991 
100
[ 102.6]

79,913 

78,300 
d (            
74,144  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

74,515 
100
[  93.9]

79,356 

77,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境      -1.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -5.0 環境      +8.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -7.0 環境      +1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      78,000 円/㎡]  



岡山南 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

10,425,316 

2,073,565 

8,351,751 

6,134,310 

2,217,441 
( 0.9725
2,156,461 
  5.3 -  0.4 )
4.9%  
⑧収益価格       44,009,408 円    (      60,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
岡山南 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 294.00 S2 588.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

60 %   200 %   200 %   734 ㎡     46.0 m x   33.0 m  前面道路:県道        27.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階は店舗として、2階は事務所のフロア貸し。屋外駐車場込み。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
294.00 

100.0 

294.00 

1,826 

536,844 
6.0  3,221,064 
0.0  0 

 2 2
事務所
294.00 

100.0 

294.00 

1,370 

402,780 
6.0  2,416,680 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


588.00 

100.0 

588.00 


939,624 
5,637,744 
0 
⑨年額支払賃料        939,624 円 × 12ヶ月 =       11,275,488 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      588.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       11,275,488 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         902,039 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,373,449 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         5,637,744 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =           51,867 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   10,425,316 円    (         14,203 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 05821(賃

    -102
1,759  
  1,705
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

1,763 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,835 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,826 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 06056(賃

    -209
1,811  
  1,758
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

1,906 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
岡山南 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 409,500 円           81,900,000 ×       0.5 %
②維持管理費 338,265 円            11,275,488 ×       3.0 %
③公租公課  土地               465,900 円     査定額
 建物               696,100 円           81,900,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        81,900 円           81,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,900 円           81,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,073,565 円 (               2,825 円/㎡)  (経費率    19.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 81,900,000 円                          設計監理料率
  134,000 円/㎡ ×      588.00 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0749        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0576 ×  40 % + 0.0797 ×  35 % + 0.0959 ×  25 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
6,134,310 円  
(              8,357 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 10,425,316 円      
②総費用 2,073,565 円      
③純収益 ①-② 8,351,751 円      
④建物等に帰属する純収益 6,134,310 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,217,441 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,156,461 円      

  (                          2,938 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.9 %

                              44,009,408 円


(                        60,000 円/㎡)