別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山南 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -21 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区西七区５８２番外 ②地積 　(㎡) 793   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 周囲に農地の多い住 宅地域 南西4m市道 水道、下水 迫川 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 迫川駅北東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和期の児島湾干拓事業により開墾された水田地帯に形成された集落地域で、今後も現状維持で推移すると予測 する。人口は微減傾向で推移しており、需要減から地価は引き続き緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市南西部の干拓地に形成された集落地域一円である。近隣地域は広大な水田地帯に農家住宅等が散在 する集落地域。需要は当地に何らかの地縁関係を有する者による戸建住宅地需要が中心である。地元農業従事者の世帯 分離等に伴う需要が中心であるが、市街化区域内の住宅地や都心部へ転出する者も見られるなど、需要は全般に減退傾 向で推移している。なお、取引される規模、価格ともまちまちで中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧灘崎町郊外の水田地帯に形成された農家集落地域。取引事例比較法のみの適用となったが、当地において は不動産取引に際しては周辺相場を参考に価格が決定されるのが通常であり、現実に発生した取引事例を根拠とする比 準価格は市場参加者の意思決定のプロセスに符合しており実証的で説得力を有する。よって、比準価格を妥当と判断し てこれを標準とし、一般的要因並びに地域要因の推移及び動向に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、全般的にはコロナ禍の影響から 持ち直しているものの、農村部では、農業従 事者の減少等で需要は緩やかな減退傾向が続 いている。 世帯数はほぼ横ばいながら、人口は微減傾向 で推移している。農家住宅や分家住宅の開発 が時折見られる程度で大きな動きはない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％