別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山南 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -20 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　木浦　丈夫   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区箕島字西新田４５２番９ ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 北5m市道 水道 備中箕島 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   170 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 備中箕島駅北西方 680m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅、戸建住宅が混在する地域である。法令上の規制強化から、以前に比べ開発行為は 少なくなっている。地価は横這い傾向と予測するが、今後も新型コロナの影響等を考慮する必要がある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市南西部の市街化調整区域内の農家住宅地域一円と判定した。需要者の中心は地縁選好性を有する地 元農業従事者及び市内中心部に勤務する勤労者世帯である。最寄駅から比較的近く、市街化区域に近接しているため需 要も見られるが、規模が大きく、調整区域内の取引は少ない。市場での需要の中心となる価格帯は、宅地取引が少なく 、画地規模も様々であり、また、新築戸建住宅は物件数も少なく、それらの価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、市街化調整区域内の農家集落地域に存する。したがって、法令上の制限等から賃貸物件を想定すること が不適切であり、賃貸市場は成立していないので収益還元法は適用出来なかった。比準価格は同一需給圏内の類似性の 有る取引事例を収集し、適正に比較検討を行っており説得力は高いものと思われる。したがって、市場の実態を反映し た比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [100.0] 100 31,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響などから、雇用者所得は下 押し圧力が強いものの、個人消費は持ち直し の動きが見られる。 調整区域内では以前ミニ開発が活発に行われ ていたが、開発規制が強化されて以降、落ち ついてきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％