別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -19 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　木浦　丈夫   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区古新田字小割１０６１番５ ②地積 　(㎡) 466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が散在し、 公共施設も多い住宅 地域 南5m市道 水道 妹尾 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 妹尾駅北方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校等に隣接する市街化調整区域内の農家住宅地域である。周辺には利便施設等も多く土地需要は底堅く、地 価は横ばいからやや上昇傾向と予測されるが、今後も新型コロナの影響等を考慮する必要がある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市南西部の市街化調整区域内の農家住宅地域一円と判定した。需要者は、当該地域に地縁、血縁を有 する個人及び農業従事者等が中心である。市街化調整区域で規模もやや大きいため取引件数は少ないが、周辺には利便 施設等も多いため土地需要は有るようである。市場での需要の中心となる価格帯は、取引が少なく、縁故関係等の個別 性や画地規模が様々であり、また、新築戸建住宅は物件が限られるため、それらの価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、市街化調整区域内の農家集落地域に存する。したがって、法令上の制限等から賃貸物件を想定すること が不適切であり、賃貸市場は成立していないので収益還元法は適用出来なかった。比準価格は同一需給圏内の類似性の 有る取引事例を収集し、適正に比較検討を行っており説得力は高いものと思われる。したがって、市場の実態を反映し た比準価格を標準に、広域的な検討及び前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響などから、雇用者所得は下 押し圧力が強いものの、個人消費は持ち直し の動きが見られる。 国道２号の背後で、小学校、幼稚園、保育園 、地域センター等の施設に近接しており、利 便性の良い住宅地域。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％