別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山南 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -16 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区藤田字都４１７番７０ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ郊外の分譲住 宅地域 北4m市道 水道 妹尾 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 水田が広がる中に開発された 住宅団地 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 妹尾駅南方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地及び農家集落が広がる藤田地区、市街化調整区域内の住宅地域である。公法規制により、開発、建築上の制 約があることなどから、今後ともほぼ現況維持で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市南区、農業が盛んな藤田地区内、市街化調整区域に存する戸建住宅地域である。主たる需要者は岡 山市内、３０代～４０代を中心とする個人である。中心市街地からやや遠い市街化調整区域内であるが、圏域内を南北 に走る国道３０号沿いにはスーパ－等の商業施設が建ち並んでいる。総額の割安さに着目した需要が見込まれるが、需 要はやや弱含みである。中心価格帯は２００㎡程度の更地で６００万円～８００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみである。市街化調整区域内に存し、やや地域特性が異なる事例も採用せざるを得な かったが、市場分析・便益分析等を基に補修正、要因比較等を的確に行っており、市場動向を適切に反映した価格が求 められたと判断される。したがって、比準価格を標準に代表標準地価格、前年価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,500 円／㎡ [100.4] 100 100 [102.0] 100 [157.1] [100.0] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響を受けており、先 行きも依然不透明であるが、住宅市場は地域 差はあるもののその影響が小さく、市況が好 調な地域もある。 農地が広がる藤田地区、市街化調整区域内の 戸建住宅地域である。中心部からは離れてお り、需要はやや弱含みである。 他の代替競争関係にある不動産と比較した場 合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +40.7 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％