別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -13 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区芳泉１丁目４９０番２８４ ｢芳泉１－６－６｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 岡山 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 岡山駅南方 6.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山市中心部からやや離れているものの、利便性は高い。比較的古い分譲地であり熟成している。今後も現状を 維持すると予測する。なお、良好な居住環境を背景に住宅地需要は強く、地価は緩やかに上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市郊外の住宅地域であり、特に中心部へのアクセスが便利な住宅地域は代替競争関係が強い。主たる 需要者は、岡山市内に通勤する３０～４０代の子育て世代のエンドユーザーである。対象標準地は古い分譲住宅地であ るが、周辺には生活利便施設が多く、岡山市中心部へのアクセスにも優れるため、建て替え等、一定の需要が見込まれ る地域である。取引の中心となる価格帯は、土地で１０００万円程度、新築戸建で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模の宅地で構成される分譲住宅地であり、賃貸向け共同住宅の想定が適していない。そのため、収益還 元法の適用は断念せざるを得なかった。当該地域においては、主たる需要者は自己の居住を目的とする一次取得者であ り、居住の快適性・利便性を重視して価格が形成されることから、市場の実態を反映した取引事例比較法の規範性は高 いと考えられる。以上より、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [106.0] 100 [116.2] [106.0] 100 60,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、厳しい状況にある が、緩やかな持ち直しが見られる。なお、不 動産市場への影響は限定的である。 古い分譲住宅地であるが、市中心部へのアク セスの良さ、生活利便性、値頃感等から住宅 地需要は堅調である。地価は緩やかな上昇と なっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％