別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -12 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　林　祐介   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 80,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,172) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、農 家等が混在する既成 住宅地域 南4.3m市道 水道、ガス、下水 備前西市 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 備前西市駅北東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の地域に隣接する既成住宅地域であり、既に熟成し新規開発等は見られない。幹線背後で利便性は良 好であり、賃貸が多く年齢層も若いため、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市街地南部で、国道２号線北側背後の住宅地域一円である。需要者は岡山市内に通勤する３０代から ４０代の一次取得者が中心である。近隣地域は周辺の区画整理済みの地域に比べると道路幅員や整然性には劣るが、交 通アクセスや商業利便性が良好な既成住宅地域として、需要は底堅い。ただし、直近ではコロナ禍により需要供給両面 で慎重な動きが見られ、上昇幅は減速している。市場での中心価格帯は１㎡当たり７～９万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅主体の地域であり、さらに地積が小さいことから、駐車場の確保された賃貸物件の想定が困難なた め収益還元法の適用は断念した。比準価格は、新保地区を中心に地域性や個別性が類似した４事例を収集し、適正に補 修正を行い、試算値の再検討を行って求めたもので、その信頼性は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準 とし、代表標準地との均衡、コロナ禍による市場への影響等にも十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [106.0] 100 [157.1] [106.0] 100 80,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芳田小学校区の人口は令和３年１１月末時点 で過去５年間に約４％減少しており、高齢化 率は２１％程度となっている。 戸建住宅や低層のアパートが見られるやや雑 然とした住宅地域である。既成住宅地であり 、地域性に変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％