別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岡山南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -6 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 59,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区福富西２丁目２９１番１８ ｢福富西２－２５－３｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、建売住宅 が混在する分譲住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 岡山 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 岡山市街地南方郊外に位置す る熟成した分譲住宅地域 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 岡山駅南方 6.2km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は岡山市街地南方郊外の専用住宅主体の住宅地域である。地域要因に特に変動は認められず、今後も現 状維持で推移していくものと予測される。住宅地需要は比較的堅調で地価は微上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市街地南方やや遠郊外の岡南地区一円の住宅地域である。需要者の中心は岡山市内に居住・勤務す る４０才～５０才の一次取得者である。取引される価格帯は総額で土地は１０００万円～１３００万円程度、新築戸建 住宅は３０００万円～３４００万円程度が中心と把握される。熟成した分譲住宅地域で、周辺には学校・店舗等もあり 利便性は悪くないことから、住宅地需要は比較的堅調で地価動向はやや上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は熟成した分譲住宅地域である。当該地域内では自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主体である。周辺 類似地域の取引事例から試算した比準価格は市場の実勢を反映した説得力のある価格と思料される。なお後述の理由か ら積算価格及び収益価格は試算しなかった。従って、市場の実勢を反映している比準価格を標準にし、代表標準地価格 との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [106.0] 100 [111.6] [100.0] 100 59,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍により雇用所得環境は 弱めの動きが継続している。一方住宅投資及 び主要製造業の生産は持ち直し傾向にある。 戸建住宅主体の住宅地域であり、地域要因に 特段の変動はない。住宅地需要は底堅く地価 動向は微上昇傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％