別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -5 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　坂本　一也   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区東畦６６７番４０ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東5.5m市道 水道、下水 妹尾 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 妹尾駅南東方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ妹尾駅南に位置する大規模住宅団地である。利便施設は乏しいものの駅まで近く、良好な住環境も作用し、 需要は堅調であり、今後も地価水準は安定的に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ妹尾駅の徒歩圏に位置する区画整然とした住宅地域である。主な需要層は当地に地縁を有する個人や 市内中心部への勤務者等で、３０～４０代前半が中心である。妹尾駅や小学校に近いため、子育て世帯、利便性を重視 する層を中心に需要は底堅く推移しており、駅に近接するエリアでは高額取引も散見される。取引の中心となる価格帯 は土地は２００㎡で１０００～１３００万円程度、新築戸建の場合は３０００万円程度であると推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした住宅団地で自用の戸建住宅が土地利用の中心であり、賃貸市場は形成されていないため、収益還元法の 適用は断念した。求められた比準価格は現実の豊富な取引から試算されており、市場の実態を反映した規範性の高い価 格である。よって、現実の取引の指標となる比準価格を標準に、広域的観点から検討を加えた代表標準地価格との均衡 、最近の経済状況にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,500 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [107.1] [105.0] 100 53,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスは沈静化傾向に向かいつ つあるが、経済に残した爪痕は深く、今後も 不透明な状況が継続すると予測される。 利便施設は乏しいものの駅まで近く、良好な 住環境も作用し、需要は堅調であり、地価水 準は安定的に推移している。 個別的要因に変化は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％