別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 岡山東 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 9-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　藤川　亮   TEL.

鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区九蟠５５７番９外 ②地積 　(㎡) 1,320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模工場が多い 湾岸沿いの工業地域 南東16m市道 水道 西大寺 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   400 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 児島湾に面する工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 西大寺駅南方 7.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの工業団地で空き地も見られず、今後も安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 岡山市の中心部からは離れた児島湾に面する工業団地で、同一需給圏は県南の工業地域一円が中心となる。高速道路や 幹線道路に近い物流を中心とする工業地には強い需要があるものの、都心から離れた製造業を中心とする工業地に対す る需要は均衡している程度である。また、同類系の工業地の取引は少なく、あったとしても関連会社間の取引や事情の ある取引が多く、中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、岡山県南の工業地の事例を採用しており、交通アクセスや労働力の確保等の観点から適切に補修性した実 証性の高い価格である。一方、収益価格は、製造業を中心とした工業地は自用が中心であり賃貸市場が未成熟であるた め、求めることが出来なかった。よって、比準価格を中心に、広域的な公的価格水準との均衡や前年からの価格の推移 に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は、景気動向は厳しいものの、逆に 、工場の国内回帰の動きを進めている。 災害リスクの少ない地域として安定的に推移 している。 個別的要因による影響に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％