別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山東 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -11 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　慎治   TEL.

鑑定評価額 6,080,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区城東台西２丁目１８番１２５ ｢城東台西２－１２－１１｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 上道 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 上道駅南方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の熟成された大規模住宅団地である。地域要因に大きな変化はないものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市東区のうち上道地区を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は岡山市及び隣接市に居住・ 勤務する一次取得者である。分譲後相当年数を経過した高台の住宅団地であるため、高齢者世帯を中心に需要は減退傾 向にあったが、周辺住宅団地との比較における割安感から需要は回復傾向にある。土地は総額６００～９００万円程度 、新築戸建住宅は総額３，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する住宅団地の取引事例を適正に補修正、要因比較し求めたもので、市場の 実態を反映した規範性の高い試算価格である。収益還元法については、地域的特性及び個別性等により収益性からのア プローチに困難性が認められるため適用できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額 を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による感染状況は減少している。今 後の経済対策、感染状況等によるが未だ経済 状況は不透明である。 特に大きな変化はない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％