別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -9 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　塚村　善明   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区神崎町１３９番 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北3.5m市道 水道 西大寺 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 西大寺駅南東方 4.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅と作業所等が混在する地域。旧道沿いに住宅を新築する動きが見られるが大きな変動要因はなく 現状維持で推移すると予測する。人口減少等を反映して地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、西大寺地区に存する価格水準が相対的に低位な戸建住宅を中心とした住宅地域一円と判定した。 既成住宅地域で転入は少なく地縁的性格を有し、取引は世帯分離を契機としたものなどが中心である。近隣地域の南方 は市街化調整区域の農地で農家集落が点在し需要は弱い。取引が少なく中心となる価格帯を把握することは困難である が、過去の動向から更地で１，０００万円以内程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域に存する。賃貸市場が形成されていないため収益還元法は非適 用とし、既成市街地であるため原価法も非適用とした。比準価格は神崎町内の取引を中心に同一需給圏内の規範性が認 められる事例から求めたもので説得力は高い。以上から、信頼性が高い比準価格を標準に、前年からの地価動向、代表 標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [131.7] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から一部に 下押し圧力が続いている。個人消費は持ち直 し、設備投資は高水準、住宅投資は高めの水 準となっている。 旧来からの地縁的性格を有する住宅地域。地 域要因に大きな変動はない。調整区域に隣接 し需要は弱く取引は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％