別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　林　祐介   TEL.

鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区南古都１３４番１２５ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、下水 上道 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　 交通 施設 上道駅東方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平成３０年７月の豪雨災害で被災し、市場性が大きく減退したが、決壊した砂川堤防の復旧は完了し、治水対策 工事も進行中であり、需要は回復傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市東部郊外の住宅地域一円であり、東平島交差点から概ね３㎞圏内の範囲である。需要者は岡山市街 地もしくは隣接地区等へ通勤する一次取得者が中心となる。近隣地域では、平成３０年の豪雨災害で大きな被害が発生 した。心理的な抵抗感の払拭には至っていないが、決壊した砂川堤防の復旧が完了し、団地内住宅の復興も進んでおり 市場性は回復傾向にある。コロナ禍の影響については、価格に顕在化していない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、賃貸市場は成立しておらず、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、 周辺の住宅地域から、地域的特性が類似し代替関係が認められる事例を中心に採用し、市場分析を反映して求めたもの で、実証的で信頼性は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡、復興事業の 進捗、コロナ禍による市場への影響等に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平島小学校区の人口は令和３年１１月末時点 で過去５年間に３％弱、減少しており、高齢 化率は３４％程度となっている。 平成３０年７月豪雨により砂川が決壊し、大 規模な浸水被害が発生した。周辺堤防の復旧 が完了し、団地内住宅の復旧も進捗している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％