鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山中 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｔ０５１７６ -10	岡山市中区		建付地	（　）	ほぼ整形	東27m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０３Ｋ０７１３５ -130	岡山市北区		貸家建付地	（　）	台形	西22m市道、北東4m、二方路		２住居 (70,200)
c	Ｒ０３Ｔ０５８２１ -9	岡山市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m国道、北4m、西1m、三方路		準工 (70,200)
d	Ｒ０３Ｔ０７１３５ -36	岡山市北区		更地	（　）	長方形	東22m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,924	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.8]	135,965	100 [ 86.9]	156,461	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 168,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	166,750	100 [ 104.0]	160,337		162,000
c	(　 ) 126,744	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	122,153	100 [ 77.1]	158,435		160,000
d	(　 ) 172,412	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	143,677	100 [ 92.1]	156,001		158,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -13.5
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣地買収	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	隣地買収	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

岡山中 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,592,958	1,151,472	4,441,486	2,733,850	1,707,636	（　0.9725） 1,660,676	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	33,891,347 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山中 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	131.00	Ｓ2	262.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	24.0 m x 14.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所のフロアー貸しで、駐車場は屋外に５台以上可能と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	131.00	100.0	131.00	2,199	288,069	6.0	1,728,414
							0.0	0
2～ 2	事務所	131.00	100.0	131.00	1,649	216,019	6.0	1,296,114
							0.0	0
～

～

～

計		262.00	100.0	262.00		504,088		3,024,528
								0

⑨年額支払賃料	504,088 円　×　12ヶ月　＝　 6,049,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 262.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,049,056 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 483,924 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,565,132 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,024,528 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,592,958 円　　　　（　 17,052 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５１７６（賃）　　　　-1	2,639 ( 2,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,210 円/㎡　月額支払賃料（　 2,199 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５１７６（賃）　　　　-3	2,798 ( 2,791)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,120
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山中 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	182,500 円	36,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	181,472 円	6,049,056　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 404,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 310,200 円	36,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,151,472 円　（　　　　　　 3,511 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,500,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 262.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,733,850 円（　　　　　 8,335 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,592,958 円
②総費用	1,151,472 円
③純収益　①－②	4,441,486 円
④建物等に帰属する純収益	2,733,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,707,636 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,660,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,063 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,891,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岡山中 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山中 5-2

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　有田　修一

TEL.

鑑定評価額

52,200,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市中区浜字中四ノ坪３５６番１				②地積　(㎡)	328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1.5:1	店舗兼医院Ｓ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南22m県道、背面道	水道、ガス、下水	岡山 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 240 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

岡山市中区役所、中央警察署
等が立地する幹線道路沿いの
路線商業地域

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

岡山駅北東方

2.4km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旭川以東の熟成した路線商業地域で、区役所も建て替えられ、けやき通りに店舗立地が進むなど発展的傾向にあ
る。背後住宅地域の強い地価上昇を背景に、沿線地域の地価も上昇傾向を維持すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岡山駅から２～３ｋｍ圏の路線商業地域である。対象地域は中区の中心的商業地域で、一部にホテル、
マンション等の利用も見られるが、大半は地元企業の店舗や営業所等であり、需要者は中小資本の法人等である。豊富
な背後人口を背景に需要は底堅いものの、供給が少なく、近隣地域周辺の取引はほとんどみられない。需要の中心価格
帯は、事例が少ない上に、画地の個別性が強く、用途にバラツキがあるため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺の幹線沿いの路線商業地の事例を採用し、広域的な価格バランスの検討を踏まえた比準価格は、市場
性を反映し、信頼性が高い。一方、収益価格は理論的ではあるが、想定要因を多く含み、その如何により価格が大きく
変動するため、信頼性では相対的に劣る。よって、実証的な比準価格を標準とし、精度で劣る収益価格を参酌し、周辺
公的価格との均衡、昨年の地域動向等にも留意して、前記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和３年を通して、岡山市中心部における不
動産市場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の
影響は限定的といえる。

中区役所の建て替え、周辺でのマンション建
設、背後地域の地価上昇等により県道沿線の
地価も上昇傾向にある。コロナ禍の影響は現
時点では限定的。

標準的画地規模より小さいが、市場性が損な
われる程度ではない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山中 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｔ０５１７６ -10	岡山市中区		建付地	（　）	ほぼ整形	東27m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０３Ｔ０５１７６ -27	岡山市中区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6.5m市道、北東5.8m、角地		近商 (90,200)
c	Ｒ０３Ｔ０５１７６ -30	岡山市中区		建付地	（　）	不整形	北西8m市道、南西4m、南東2m、三方路		近商 (90,300)
d	Ｒ０３Ｔ０７１３５ -36	岡山市北区		更地	（　）	長方形	東22m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,924	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.8]	135,965	100 [ 85.9]	158,283	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 166,386	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	163,317	100 [ 104.5]	156,284		158,000
c	(　 ) 122,512	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.2]	146,956	100 [ 90.5]	162,382		164,000
d	(　 ) 172,412	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	143,677	100 [ 91.1]	157,714		159,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	同族間取引	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	同族間取引	％／月 +0.08	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	隣地買収	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	隣地買収	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

岡山中 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,822,605	1,163,823	4,658,782	2,651,460	2,007,322	（　0.9725） 1,952,121	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	39,839,204 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山中 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	131.00	Ｓ2	262.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	24.0 m x 14.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場付きで、１階店舗・２階事務所のフロアー貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であり共用部分等容積に不算入の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	131.00	100.0	131.00	2,289	299,859	6.0	1,799,154
							0.0	0
2～ 2	事務所	131.00	100.0	131.00	1,717	224,927	6.0	1,349,562
							0.0	0
～

～

～

計		262.00	100.0	262.00		524,786		3,148,716
								0

⑨年額支払賃料	524,786 円　×　12ヶ月　＝　 6,297,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 262.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般的ではなく、共用部分を含まないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,297,432 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 503,795 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,793,637 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,148,716 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,822,605 円　　　　（　 17,752 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５１７６（賃）　　　　-15	2,025 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５１７６（賃）　　　　-1	2,639 ( 2,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,399
c	０７１３５（賃）　　　　-108	2,640 ( 2,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [125.0]	100 [ 75.0]	2,449

岡山中 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,000 円	35,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	188,923 円	6,297,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 426,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,900 円	35,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,163,823 円　（　　　　　　 3,548 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,400,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 262.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,651,460 円（　　　　　 8,084 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,822,605 円
②総費用	1,163,823 円
③純収益　①－②	4,658,782 円
④建物等に帰属する純収益	2,651,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,007,322 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,952,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,952 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,839,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）