別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
岡山中 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山中 3-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　有田　修一   TEL. 
鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 岡山市中区米田字西向当摩６１番１外
 ②地積(㎡) 1,728  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(160)

1:2		 田 農地の中に一般住宅等が見られる地域 南3m道路 水道 東岡山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西   30 ｍ、南    0 ｍ、北  150 ｍ ②標準的使用 田
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 河川に近い郊外の宅地見込地
域		 道

路		 ３ｍ道路 交通

施設		 東岡山駅南方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 百間川堤防近くに位置する宅地見込地域である。周辺地域での旺盛な宅地需要に対して、全体的に開発適地が枯
渇し、供給不足の感がある。需給の不均衡の関係で、地価は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地転換を想定した分譲地素地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,300 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高島駅及び東岡山駅を最寄駅とする市街化区域内にある宅地見込地域一帯である。細切れの開発素地が多
く、一方では、売残りのリスクを回避するため、１０区画未満のミニ開発が主流である。周辺は活発に宅地開発が行わ
れているが、旺盛な需要に対して、開発適地の枯渇がみられる。今後、開発圧力はさらに東へと波及する模様。取引の
中心価格帯は開発条件、土地の個別性に左右されがちであるが、販売宅地単価の４～７割と目される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、宅地販売価格が同レベルと目される事例を、各々の開発条件や個別性に配慮しつつ、適正に比準したもの
で、実証的で信頼性に足る試算価格である。他方、控除法による価格は、投資採算性に基づき、理論的ではあるが、少
なからず想定要素を含んでいるため、信頼性はやや劣る。検討の結果、精度の高い比準価格を標準として、控除法によ
る価格を比較考量して調整し、鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,200 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 令和３年を通して、岡山市中心部における不動産市
場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の影響は限定的
といえる。

中区の市街化区域では、開発素地不足が深刻化し、
供給不足が顕在化している。今後、より東方へと開
発動向が移行しつつある。

標準的画地規模より大きいが、市場性が損なわれる
程度ではない。
 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 岡山中 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０２Ｔ０
５８２１
-9		 岡山市中区 田   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

準工

(60,200)
b Ｒ０３Ｔ０
７６９０
-38		 岡山市中区 田   ほぼ台形 北5m市道、
南西3.5m、
角地

１中専

(60,200)
c Ｒ０２Ｔ０
５８２１
-10		 岡山市中区 田   ほぼ長方形 北5m市道、
東1.8m、角地

準工

(60,200)
d Ｒ０２Ｔ０
５８２１
-2		 岡山市中区 田   ほぼ長方形 西6m市道、
南2m、角地

１住居

(60,200)
e Ｒ０４Ｋ０
７７７２
-2020		 岡山市東区 田   ほぼ長方形 北2m農道、
西2m、角地

工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
17,129 		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  70.0]
24,910 		 100
[ 174.1]
14,308 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,300 
b (　　            )
33,286 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  99.9]
33,319 		 100
[ 179.2]
18,593 
18,600 
c (　　            )
28,605 		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]
29,120 		 100
[ 181.9]
16,009 
16,000 
d (　　            )
30,250 		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]
30,613 		 100
[ 188.6]
16,232 
16,200 
e (　　            )
8,979 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
8,979 		 100
[  62.4]
14,389 
14,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +35.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +28.0 環境　　　　 +40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 +35.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 +40.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -26.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,400 円／㎡]
岡山中 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 10.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
40,300  （　   77.0 ％）
31,031 		 9,000    900  2,880  18,251 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8621　　　　     15,734		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9070　     14,271		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,300 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a Ｒ０３Ｔ０
５８２１
-13

     39,715 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 92.5]

     40,505 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     40,500 
b Ｒ０３Ｔ０
５８２１
-16

     42,328 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 98.0]		 100
[106.4]

     40,594 

     40,600 
c Ｒ０３Ｔ０
７７７２
-2007

     48,044 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[113.3]

     40,004 

     40,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +1.5 環境　　　   -7.0
画地　　　   +6.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +0.5 環境　　　  +20.0
画地　　　   -2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　  -10.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +3.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   +6.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 40,300 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
岡山中

-11
39,100 		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 94.4]
40,213 		 [100.0]
100
40,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.5
交通・接近　　  +3.0
環境　　  -6.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 40,300 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,900 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     30 ｍ、南      0 ｍ、北     65 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    170 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｈ＝１．２ｍ
　
　
　
＊道路工事の概要
　団地内の幅員＝６ｍ
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水＝道路側溝、汚水＝個別浄化
　槽
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　開発面積の約３％程度
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 140.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 140.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
岡山中 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山中 3-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　大塚　恒一   TEL. 
鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 岡山市中区米田字西向当摩６１番１外
 ②地積(㎡) 1,728  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 田 農地の中に一般住宅等が見られる地域 南3m道路 水道 東岡山

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西   30 ｍ、南    0 ｍ、北  150 ｍ ②標準的使用 田
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 河川に近い郊外の宅地見込地
地域		 道

路		 ３ｍ道路 交通

施設		 東岡山駅南方

1.5km		 法令

規制		 １住居
⑤地域要因の
　将来予測		 百間川堤防近くに位置する宅地見込地域である。周辺地域での継続的な宅地造成の結果、全体的に開発適地が枯
渇し供給不足の感がある。地価は当面、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地転換を想定した分譲地素地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     13,800 円／㎡
(6)市場の特性 同一需要圏は、岡山市郊外の市街化区域にある宅地見込地地域一帯である。需要者は宅地造成・販売を営む宅建業者が
主体であるが人口減少を背景に１０区画未満のミニ開発が主体である。ただ新築住宅に対する需要は根強いものがあり
販売状況は概ね好調であるが開発適地が少なくなり山陽本線沿線では宅地見込地の地価がやや強含んでいる。取引の中
心となる価格帯は、個別性が強いため絞り込むことが困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 試算価格として比準価格および控除法による価格を求めて調整を行った。比準価格は近時の宅地見込地に係る取引事例
より求めているが個々の事業採算性を反映した要因格差を判定することは困難である。他方控除法による価格は、投資
採算性に基づいた合理的な検証資料であるが、開発事業の収支見込は事業者毎に異なるため弾力的であることは否めな
い。両試算価格共に弾力的であるため相互に関連付けて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,200 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 通勤・通学の足として鉄道の利便性が見直されつつ
ある。就中、山陽本線沿線での宅地見込地需要が強
い。

最寄り駅が山陽本線「東岡山駅」であるため開発素
地は残り少なく、供給不足となりつつある。


ない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 岡山中 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０２Ｔ０
５８２１
-9		 岡山市中区 田   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

準工

(60,200)
b Ｒ０４Ｋ０
７７７２
-2020		 岡山市東区 田   ほぼ長方形 北2m農道、
西2m、角地

工業

(60,200)
c Ｒ０２Ｔ０
５８２１
-10		 岡山市中区 田   ほぼ長方形 北5m市道、
東1.8m、角地

準工

(60,200)
d Ｒ０２Ｔ０
５８２１
-2		 岡山市中区 田   ほぼ長方形 西6m市道、
南2m、角地

１住居

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
17,129 		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  70.0]
24,910 		 100
[ 174.9]
14,242 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,200 
b (　　            )
8,979 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
8,979 		 100
[  61.5]
14,600 
14,600 
c (　　            )
28,605 		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]
29,120 		 100
[ 188.6]
15,440 
15,400 
d (　　            )
30,250 		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]
30,613 		 100
[ 195.4]
15,667 
15,700 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -27.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 +40.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 +45.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      15,000 円／㎡]
岡山中 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  9.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
51,000  （　   72.0 ％）
36,720 		 12,000  1,100  1,179  3,600  18,841 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     15,968		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8639　     13,795		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 13,800 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a Ｒ０４Ｋ０
５８２１
-18

     61,162 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[120.0]

     49,632 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     49,600 
b Ｒ０４Ｋ０
５８２１
-19

     63,519 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[120.0]

     53,091 

     53,100 
c Ｒ０４Ｋ０
５８２１
-33

     56,847 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[114.6]

     49,261 

     49,300 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +20.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +20.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  +17.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 51,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
岡山中

-11
39,100 		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 77.6]
48,919 		 [100.0]
100
48,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -3.0
交通・接近　　   0.0
環境　　 -20.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 51,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   1,728 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東        ｍ、西        ｍ、南        ｍ、北        ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      8　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    156 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  28.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  28.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｈ＝１．２ｍ
　
　
　
＊道路工事の概要
　団地内の幅員＝６ｍのみならず既
　存幅員３ｍの道路も６ｍに拡幅
　
　
＊排水工事の概要
　雨水＝道路側溝、汚水＝個別浄化
　槽
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　ゴミステーション１５㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 140.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 140.0 ｍ
＊その他
　最寄り開発適格道路から対象地ま
　で約４５ｍの長さで幅約３ｍの隣
　接他人地を分割買収して幅員３ｍ
　の既存道路を６ｍに拡幅する必要
　がある。（公共負担金に計上）