別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山中 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山中 -18 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　塚村　善明   TEL.

鑑定評価額 9,110,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番 ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 北東3.8m市道 水道 岡山 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 中区南方に位置する干拓地で 、水田等が見られる市街化調 整区域内の農家集落地域。 街 路 ３．８ｍ市道 交通 施設 岡山駅南東方 8.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 干拓地に広がる調整区域内の農家集落地域である。集落地域で新規開発が困難なため当面は現状維持で推移する 。市街化区域内の新規開発へ需要は流出しており地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市南東部の幹線道路背後の調整区域に存する農家集落地域と判定した。主たる需要者は近隣居住者に よる世帯分離が中心で外部からの流入はほとんどみられない。市街化調整区域内での開発規制の強化により新規の分譲 地開発が困難になった。そのため住宅地需要は市街化区域の分譲地に流出している。血縁や地縁によるものが中心で、 取引件数が少なく、また、取引される規模にもバラつきがあるため、市場で中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は農家一般住宅が見られる国道背後の住宅地域に存する。市街化調整区域のため賃貸用建物の想定が困難で あり収益還元法は非適用とした。また、適切な造成事例の収集が困難なため原価法も非適用とした。比準価格は同一需 給圏である市南東部郊外の市街化調整区域内の土地取引を中心に求めたもので実証的である。以上から、比準価格を標 準に、代表標準地価格との均衡、単価と総額の関連性等について検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 81.2] [100.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から一部に 下押し圧力が続いている。個人消費は持ち直 し、設備投資は高水準、住宅投資は高めの水 準となっている。 調整区域に存する集落地域で地域要因に大き な変動はない。住宅地需要は市街化区域の新 規分譲地に流出傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％