別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 岡山中 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山中 -15 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　藤川　亮   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 71,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市中区高島新屋敷字相川田２２９番５ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 高島 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 百間川より東方の普通住宅地 域 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 高島駅北西方 450m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 新しく開通した県道岡山赤穂線の南方背後に位置し、各種利便施設も増えつつある。小規模な戸建分譲地が増え ており、地価は若干の上昇傾向にある。地域は今後も安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、百間川より東方の高島駅を最寄り駅とする普通住宅地域を中心とする。小中規模の分譲地が徐々に開発 された結果、街区がやや雑然とした地域が多い。主な需要者は３０代から４０代の給与所得者であり、幹線道路沿いに は各種利便施設が整っているので人気が高い。取引の中心となる価格帯は、坪２０万円から２５万円程度であるが新規 の分譲地では坪３０万円近くになることもある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修性を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である 。一方、収益価格は画地の規模から駐車場付きアパートを想定することが困難であったため適用出来なかった。よって 、比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡や前年からの価格の推移に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山中 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,600 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [104.0] 100 71,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で一時停滞 感もあったが、住宅地需要に大きな影響はな く、近時回復傾向である。 幹線道路の開通により宅地需要は増加してい るが、すでに素地は少なくなっている。 個別的要因による影響に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　  +1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％