別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山中 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山中 -13 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市中区円山字早田畑３３７番１１外 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 傾斜地に中規模一般 住宅が並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 岡山 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岡山駅南東方 6.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣にはスーパーが複数見られるなど利便性の高い高台の住宅地域であるが、高台住宅地は好みが分かれること から、開発が進むことは考えにくく、今後ともほぼ現況維持で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岡山駅の東南東方４～５ｋｍ内外、幹線道路背後の高台に位置する戸建住宅を中心とする住宅地域で ある。主たる需要者は岡山市内を中心とする３０代から４０代の個人である。住宅地としての集積度は比較的高く、幹 線道路との位置関係から利便性は良好であるが、最寄幹線県道は２車線しかないこと、好みが別れる高台に位置するこ とから、需要は普通程度である。中心価格帯は２００㎡弱程度の更地で１０００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性が異なる事例も採用しているが、事例の存する地域ごとの市 場分析・便益分析等に基づき、補修正、要因比較等を的確に行っており、市場動向を適切に反映した価格が求められた と判断される。したがって、比準価格を標準に代表標準地価格、前年価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山中 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [118.0] [103.0] 100 50,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響を受けており、先 行きも依然不透明であるが、住宅市場は地域 差はあるもののその影響が小さく、市況が好 調な地域もある。 傾斜地勢に位置する住宅地域である。近隣に はスーパー等利便施設が充実しており、利便 性は高いが、高台の敬遠傾向も認められ、需 要はやや弱い。 他の代替競争関係にある不動産と比較した場 合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％