別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡山北 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 9-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　大塚　恒一   TEL.

鑑定評価額 67,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区今保字曲リ７６番４ ②地積 　(㎡) 1,866   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模鉄鋼関連工 場が建ち並ぶ工業団 地 東11m私道、背面道 水道、下水 庭瀬 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   350 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中小規模の工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 協同組合方式で運営されてい る中小工業団地 街 路 １１ｍ私道 交通 施設 庭瀬駅東方 1.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平成３０年７月豪雨の際若干の冠水に見舞われたが地価への影響は窺われなかった。市街地に近く交通利便性に 恵まれている利点を反映して構成組合員の入れ替わりは殆ど無く安定した状況で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県南部の中小工場地域である。近隣地域は昭和３６年に三菱重工業の協力会社を主体にした岡山機械 器具協同組合を母体として集団化された組合に加盟する企業から構成されている。組合は共同事業のみならず福利厚生 事業も行っている。Ｈ３０．７月の浸水被害も軽微なものにとどまり概ね順調に推移してきたがコロナ禍が業績に及ぼ す影響が懸念材料である。近隣地域内での取引は少なく価格水準の把握は広域的な収集資料の比較検討を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は工業団地運営主体の協同組合に参加している企業の工場が主体の既成工業団地であり、賃貸市場が成立して いないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内の代替性が認められる取引事例から各種補修正を行 って求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。最終的には比準価格を標準として県下工業地の市場 動向にも留意のうえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍によるマクロ経済指標の落ち込み懸 念にも拘わらず県南工業地の価格は概ね安定 的に推移している。 熟成した工業団地で構成企業の入れ替わりも 少なく地域要因に変化は窺えない。Ｈ３０／ ７豪雨による冠水の影響は残っていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％