鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０４２０３ -52	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東24m国道、南3.6m、角地		近商 (90,200)
b	Ｒ０３Ｋ０７３６９ -18	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	東11m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０３Ｔ０７３６９ -38	岡山市北区		更地	（　）	不整形	南27m県道、北8m、二方路		準工 (60,200)
d	Ｒ０３Ｔ０７３６９ -42	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ整形	西49m国道、南4m、二方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,831	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	138,825	100 [ 100.0]	138,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 114,888	100 [ 120.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.5]	96,414	100 [ 69.8]	138,129		138,000
c	(　 ) 125,531	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 73.4]	168,971	100 [ 120.0]	140,809		141,000
d	(　 ) 187,547	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	181,474	100 [ 126.1]	143,913		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	隣地購入	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	隣地購入	％／月 +0.01	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

岡山北 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,388,169	2,118,659	8,269,510	5,138,140	3,131,370	（　0.9725） 3,045,257	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	62,148,102 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	246.00	Ｓ2	492.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	616 ㎡	25.5 m x 24.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階は事務所で各室約１２３㎡の部分貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	246.00	100.0	246.00	2,175	535,050	6.0	3,210,300
							0.0	0
2～ 2	事務所	246.00	100.0	246.00	1,631	401,226	6.0	2,407,356
							0.0	0
～

～

～

計		492.00	100.0	492.00		936,276		5,617,656
								0

⑨年額支払賃料	936,276 円　×　12ヶ月　＝　 11,235,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 492.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,235,312 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 898,825 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,336,487 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,617,656 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,682 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,388,169 円　　　　（　 16,864 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３６９（賃）　　　　-28	2,187 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,187	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,186 円/㎡　月額支払賃料（　 2,175 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３６９（賃）　　　　-36	2,512 ( 2,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,184
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	343,000 円	68,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	337,059 円	11,235,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 718,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 583,100 円	68,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,600 円	68,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,600 円	68,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,118,659 円　（　　　　　　 3,439 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,600,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 492.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,138,140 円（　　　　　 8,341 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,388,169 円
②総費用	2,118,659 円
③純収益　①－②	8,269,510 円
④建物等に帰属する純収益	5,138,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,131,370 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,045,257 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,944 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,148,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岡山北 5-29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山北 5-29

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　藤原　秀幸

TEL.

鑑定評価額

85,600,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月1日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市北区富田５０３番４外				②地積　(㎡)	616 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1	店舗兼診療所Ｓ1	店舗、事務所等が増えつつある路線商業地域	南36m市道	水道、ガス、下水	岡山 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都市計画街路の整備事業が着
工中である。

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

岡山駅南東方

3.7km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

下中野平井線沿いの路線商業地域で、東方では旭川架橋を含む整備事業が着工中で、県道岡山玉野線との接続に
よる交通渋滞軽減の効果が期待される。新型コロナの影響下であるが上昇基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部から南方面の郊外型路線商業地域である。需要者の中心は物販店や飲食店等のロードサイド型店
舗を経営する全国チェーンの法人や県内の中小事業者である。定期借地による出店が大半で顕在化する取引は少ないが
、潜在的な需要は根強い。周辺で商業集積が進んでおり、着工中の整備事業の完成による効用増の期待もあり、地価動
向は堅調に推移している。画地規模や業種等が多種多様なため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地が存する地域は店舗、事務所等が増えつつある路線商業地域で、賃料は個別性が強く、資料収集や利回りの把握
に限界があるなかで求めた収益価格は信頼性が稍劣る。比準価格は地域的性格が類似する信頼性の高い事例から求めた
もので実証的である。既成市街地で積算資料が得られないため、積算価格の試算は断念した。従って、比準価格を標準
に、収益価格を参考とし、代表標準地との価格均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山北 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 164,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[119.0]

[100.0]
100

139,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は新型コロナの影響による弱さも存
するが、持ち直しの動きがあり、立地の業種
によりばらつきが有るが商業立地は高水準を
維持している。

整備事業が進行中の都市計画道路沿線の路線
商業地域においては、徐々に商業集積が認め
られ、集積による効用増が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０４２０３ -58	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、西6m、角地		商業 (90,400)
b	Ｒ０３Ｔ０４２０３ -55	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m市道、東6m、角地		商業 (90,400)
c	Ｒ０３Ｋ０７３９２ -111	岡山市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	Ｒ０３Ｔ０４２０３ -57	岡山市北区		更地	（　）	長方形	西14m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,900	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	159,588	100 [ 114.0]	139,989	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 157,900	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	151,133	100 [ 109.9]	137,519		138,000
c	(　 ) 97,169	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	93,502	100 [ 68.0]	137,503		138,000
d	(　 ) 181,501	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	197,876	100 [ 140.7]	140,637		141,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.2	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +7.2	環境　　　　 +36.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

岡山北 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,587,417	2,120,024	8,467,393	5,138,140	3,329,253	（　0.9725） 3,237,699	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	66,075,490 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	246.00	Ｓ2	492.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	616 ㎡	25.5 m x 24.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸店舗、２階がフロア貸事務所で、駐車場は屋外と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	246.00	100.0	246.00	2,217	545,382	6.0	3,272,292
							0.0	0
2～ 2	事務所	246.00	100.0	246.00	1,662	408,852	6.0	2,453,112
							0.0	0
～

～

～

計		492.00	100.0	492.00		954,234		5,725,404
								0

⑨年額支払賃料	954,234 円　×　12ヶ月　＝　 11,450,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 492.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が標準的でなく、共用部分を含まないため不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,450,808 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 916,065 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,534,743 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,725,404 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,587,417 円　　　　（　 17,187 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４２０３（賃）　　　　-52	3,026 ( 3,025)	100 [115.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,278	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,228 円/㎡　月額支払賃料（　 2,217 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４２０３（賃）　　　　-56	2,978 ( 2,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,177
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	343,000 円	68,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	343,524 円	11,450,808　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 713,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 583,100 円	68,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,600 円	68,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,600 円	68,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,120,024 円　（　　　　　　 3,442 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,600,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 492.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,138,140 円（　　　　　 8,341 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,587,417 円
②総費用	2,120,024 円
③純収益　①－②	8,467,393 円
④建物等に帰属する純収益	5,138,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,329,253 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,237,699 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,256 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,075,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）