鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０７３９２ -106	岡山市北区		更地	（　）	不整形	南36m県道、北西8m、角地		商業 (100,500)
b	Ｒ０４Ｋ０７３９２ -116	岡山市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北13m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	Ｒ０２Ｋ０７３９２ -108	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	Ｒ０４Ｋ０７３９２ -117	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	Ｒ０４Ｋ０６９６７ -221002	岡山市北区		更地	（　）	台形	西36m国道、南東6m、二方路		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 547,415	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	649,899	100 [ 100.0]	649,899	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	669,000
b	(　 ) 528,271	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	533,025	100 [ 85.0]	627,088		646,000
c	(　 ) 288,953	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	390,448	100 [ 63.0]	619,759		638,000
d	(　 ) 399,526	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	403,122	100 [ 65.8]	612,647		631,000
e	(　 ) 444,096	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	442,353	100 [ 70.7]	625,676		644,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 648,000 円／㎡]

岡山北 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	200,456,681	77,298,732	123,157,949	99,385,000	23,772,949	（　0.9490） 22,560,529	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	460,418,959 円　　　　（　 411,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	840.00	Ｓ7	5,880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	1,119 ㎡	30.0 m x 38.5 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～７階事務所で、各階とも部分貸しを想定。敷地内にタワー式駐車場（２４台）を想定。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	840.00	70.0	588.00	4,585	2,695,980	10.0	26,959,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	840.00	80.0	672.00	3,196	2,147,712	10.0	21,477,120
							0.0	0
3～ 7	事務所	840.00	80.0	672.00	2,779	1,867,488	10.0	18,674,880
							0.0	0
～

～

計		5,880.00	78.6	4,620.00		14,181,132		141,811,320
								0

⑨年額支払賃料	14,181,132 円　×　12ヶ月　＝　 170,173,584 円
⑩a共益費（管理費）	705 円／㎡　×　 4,620.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 39,085,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料の約２３％と査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	209,258,784 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 17,316,703 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	199,142,081 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	141,811,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,304,664 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,080,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 9,936 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	200,456,681 円　　　　（　 179,139 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３９２（賃）　　　　-124	2,555 ( 2,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [115.0]	2,841	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,802 円/㎡　月額支払賃料（　 2,779 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７０２３（賃）　　　　-119	2,708 ( 2,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,763
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,950,000 円	1,390,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	47,620,932 円	216,458,784　×　　　　 22.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,769,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,178,000 円	1,390,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,390,000 円	1,390,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,390,000 円	1,390,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 77,298,732 円　（　　　　　　 69,078 円／㎡）　　（経費率　　 38.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,390,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 5,880.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	99,385,000 円（　　　　　 88,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	200,456,681 円
②総費用	77,298,732 円
③純収益　①－②	123,157,949 円
④建物等に帰属する純収益	99,385,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,772,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,560,529 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,161 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 460,418,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 411,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
岡山北 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山北 5-23

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　大塚　恒一

TEL.

鑑定評価額

720,000,000 円

１㎡当たりの価格

643,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市北区柳町２丁目６番１１７｢柳町２－６－２５｣				②地積　(㎡)	1,119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ12	中高層の事務所ビルの多い市役所に近い商業地域	西36m市道、南側道	水道、ガス、下水	岡山 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

スクラップ＆ビルドが活発な
中心商業地

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

岡山駅南方

950m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域の所在する市役所筋は岡山市随一のオフィス街である。イオン進出後は商況が活性化すると共に撤退し
た大型商業施設の跡地で高層マンション等への建替えも進んでおり将来性が期待される地区でもある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 645,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 443,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岡山駅から２㎞圏内の商業地域である。需要者は、金融・保険・物販・ホテル等多業種に亘る大手事業
法人が中心である。近隣地域の所在する市役所筋は岡山市随一のオフィス街であり、イオン進出後は商況が活性化した
。また撤退した大型商業施設の跡地で高層マンション等への建替えも進んでおり期待感が高まっている地区でもある。
業種・業態により画地規模も様々であるため需要の中心となる価格帯は、絞り込みが困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格として比準価格と収益価格を得たが開差を生じた。取引市場には気迷い感が窺えるが比準価格は複数の事例か
ら多角的に検証して求めたもので実証的な試算価格である。一方収益価格は想定賃貸用不動産から求めたものであるが
テナントの多種・多様性を勘案すれば賃貸条件は弾力的であり相対的に説得性が弱い。最終的には比準価格を重視し収
益価格も参酌のうえ、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山北 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 502,000 円／㎡

[100.2]
100

100
[100.0]

100
[ 80.8]

[103.0]
100

641,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    619,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍によるマクロ経済の落ち込み懸念に
も拘わらず岡山市中心部商業地の価格に弱含
みの動きは見受けられない。

周辺では大型商業施設の跡地で高層マンショ
ン等への建て替え工事が概ね完了し今後地域
への影響が注目される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｋ０７３９２ -116	岡山市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北13m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	Ｒ０３Ｋ０７３９２ -106	岡山市北区		更地	（　）	不整形	南36m県道、北西8m、角地		商業 (100,500)
c	Ｒ０４Ｋ０７３９２ -117	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	Ｒ０４Ｋ０６９６７ -221002	岡山市北区		更地	（　）	台形	西36m国道、南東6m、二方路		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 528,271	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	533,025	100 [ 85.9]	620,518	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	639,000
b	(　 ) 547,415	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	649,899	100 [ 100.0]	649,899		669,000
c	(　 ) 399,526	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	403,122	100 [ 65.8]	612,647		631,000
d	(　 ) 444,096	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	442,353	100 [ 70.7]	625,676		644,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 645,000 円／㎡]

岡山北 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	203,144,293	78,157,331	124,986,962	99,385,000	25,601,962	（　0.9490） 24,296,262	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	495,842,082 円　　　　（　 443,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	840.00	Ｓ7	5,880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	1,119 ㎡	30.0 m x 38.5 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域標準的規模。フロア・部分貸し。１階店舗、２階以上事務所。屋内タワー式Ｐ２４台

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	840.00	70.0	588.00	4,696	2,761,248	10.0	27,612,480
							0.0	0
2～ 2	事務所	840.00	80.0	672.00	3,273	2,199,456	10.0	21,994,560
							0.0	0
3～ 7	事務所	840.00	80.0	672.00	2,846	1,912,512	10.0	19,125,120
							0.0	0
～

～

計		5,880.00	78.6	4,620.00		14,523,264		145,232,640
								0

⑨年額支払賃料	14,523,264 円　×　12ヶ月　＝　 174,279,168 円
⑩a共益費（管理費）	683 円／㎡　×　 4,620.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 37,865,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	212,144,688 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 17,547,575 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	201,797,113 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	145,232,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,336,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,200,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 11,040 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	203,144,293 円　　　　（　 181,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３９２（賃）　　　　-124	2,555 ( 2,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	2,904	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,870 円/㎡　月額支払賃料（　 2,846 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７０２３（賃）　　　　-119	2,708 ( 2,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,763
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,950,000 円	1,390,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	48,255,831 円	219,344,688　×　　　　 22.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,993,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,178,000 円	1,390,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,390,000 円	1,390,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,390,000 円	1,390,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 78,157,331 円　（　　　　　　 69,846 円／㎡）　　（経費率　　 38.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,390,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 5,880.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	99,385,000 円（　　　　　 88,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	203,144,293 円
②総費用	78,157,331 円
③純収益　①－②	124,986,962 円
④建物等に帰属する純収益	99,385,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,601,962 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,296,262 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,712 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 495,842,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 443,000 円／㎡）